Projektentwicklung

Nutzung sucht Kapital

Nutzung braucht Standort

Kapital sucht neue Verwendung

Kapital sucht Nutzung

Standort sucht Nutzung

Standort erfordert Veränderung

Markt der Anleger, die mit ihrem Geld auf eine möglichst hohe Rendite hoffen; können die Mietwerte des Nutzermarktes beeinflussen durch kurzfristiges Angebot an neuen Flächen.

Der Nutzermarkt bestimmt den Flächenbedarf, die Mieten und die Mieterwartung; wird beeinflusst durch Anleger-(kurzfristig) und Developermarkt (langfristig).

Kann Nutzer- und Anlegermarkt beeinflussen durch langfristiges Angebot an neuen Flächen; erhält Verkehrswerte von Anlegermarkt und muss sich mit den Mietwerten an den Nutzermarkt halten.

 Projektinitiierung

 Projektkonzeption

 Projektkonkretisierung

 Projekt-Management

Projektvermarktung (Vermietung, Investment, Verkauf)

"Park City" im Süden von Wien Relativ altes Gebäude hat keinen Mieter, Nutzer … mehr => Umgestaltung oder Neubau => Idee

DEZ Innsbruck, Busbahnhof, Erlebniscenter Innsbruck, Eine große Kinokette sucht Standort für ein Center in Wien

Investitionsrisiken:

 Entwicklungsrisiko:

• Kostenüberschreitung
• Fertigstellung
• Qualitätsniveau
• Rechtssicherheit
• Umweltrisiko

 Bewertungsrisiko:

• Standortrisiko
• Marktrisiko
• Finanzierungsrisiko

 Ertragsausfallrisiko:

• Erstvermietung
• Anschlussvermietung
• Mieterbonität
• Inflation
• Besteuerung

 Verwertungsrisiko:

• Marktzyklus
• Funktionsfähigkeit
• Kapitalmarkt

 Wertänderungsrisiko:

• Standortqualität
• Gesamtwirtschaftlicher Rahmen
• Trendveränderung
• Bedarfsänderung

 Lebenszyklen

 Marktzyklen

1. Die Entwicklungs / Planungsphase

Beginnt mit einer Idee die bezgl. Bauordnung und Baurechtlichen Voraussetzungen geprüft wird. Es folgt die Durchführung einer Wirtschaftlichkeitsberechnung

Die Wirtschaftlichkeitsprüfung: 

• Vorprüfung der Marktentwicklung (Mikro u Makrostandort) 
• Nachfrageanalyse
• Finanzierbarkeit des Vorhabens

2. Realisierungsphase

Beginnt nach Erteilung der Baugenehmigung 

- Bauleistungen werden ausgeschrieben und vergeben

3. Nutzungsphase

-Kern des Lebenszyklus einer Immobilie… stellt Phase der eigentlichen Bestimmungszwecke dar

4. Verwertungsphase

Nach Ende der Nutzungsphase. Entweder Abriss oder Revitalisierung 

 Grundstückseigentümer

 Projektentwickler

 Planer – Architekten und Ingenieure

 Bauträger

 Bauunternehmungen

 Makler

 Öffentliche Hand

 Nutzer – Betreiber

 Finanziers

 Investoren

 Grundstück

 Projektidee

 Kapital

 Basisgrundlagen

 Grobkonzeption

 Einfache PE Rechnung

 Projektentscheidung

 Gestaltungs-Aufgaben

 Organisations- Aufgaben

 Finanzierungs- Aufgaben

 Marketing- Aufgaben

Kosten:

• Grundstück m²
• Bauwerk m³/BRI; m²/BGF
• Nebenkosten %
• Finanzierung %
• GIK Gesamtinvestitionskosten

Erlöse:

• Mieten EUR/m²/a; % Umsatz
• Verkauf Mieten/a x Faktor, EUR/m²

Kriterien:

-PE Gewinn

-PE Risiken:

• Zeit
• Grund
• Kosten
• Marketing

 Grundlagen – Ist-Erfassung

 Sollkonzept – Pflichtenheft

 Idealkonzept

 Analysen

 Realkonzepte

 Masterplan

 PE Rechnung

 Investitionsentscheidung

➢ Erstellen eines Layouts im Maßstab 1:200, 1:500 mit nutzungsgerechter

Anordnung der einzelnen Bereiche unter Berücksichtigung von Nachbarsynergien

und allfälligen Erweiterungsmöglichkeiten.

➢ Berechnung und Spezifizierung der geplanten Flächen unter Zugrundelegung der

Vorgabewerte.

➢ Unterteilung der baulichen und infrastrukturellen Maßnahmen in einzelne

Baustufen.

➢ Erarbeitung einer Grobkostenschätzung der einzelnen Baustufen.

➢ Weiterentwicklung der Ersteinschätzung der Wirtschaftlichkeitsanalyse und der

Berücksichtigung der aktuellen Flächengrobkostenschätzungen, Mietkalkulation

Erheben der standortspezifischen Daten gemäß den Kriterien möglicher

Anforderungsprofile.

 Erfassung und Dokumentation der natürlichen und rechtlichen Beschränkungen

der Bebaubarkeit.

 Erfassen und Dokumentation der bautechnischen Rahmenbedingungen bzw.

eines allfälligen Bestandes.

 Erfassen und Dokumentation der infrastrukturellen Rahmenbedingungen in Bezug

auf Wasserver- und Entsorgung, Energieversorgung und Kommunikation.

 Erfassen und Dokumentation der Rahmenbedingungen bezüglich

Verkehrserschließung, Zugänglichkeit und Stellplatzkonzeption.

 Beurteilen der gründungstechnischen Maßnahmen auf Grund der vorhandenen

Unterlagen und Daten

➢ Auflistung von Anforderungen

… in diesem Zusammenhang (PE):

• Anforderungen an einen Standort für ein neues Projekt, wie z.B.

Verkehrsanbindung, umliegende Schulen oder Freizeiteinrichtungen,

soziale Wertigkeit der Umgebung (vgl. Wien, 10.Bezirk)

 Festlegen der Anforderungen an das Gebäude auf Grund des festgelegten

Nutzungskonzeptes.

 Führen von Nutzergesprächen und Abstimmung der erhobenen Anforderungen

mit dem Auftraggeber.

 Einbeziehen und Auswerten von Erfahrungen und vergleichbaren Daten ähnlicher

Objekte.

 Erarbeitung von projektspezifischen Kennziffern.

 Besichtigung von Vergleichsobjekten im In-

 Formulierung der qualitativen und quantitativen Zielsetzungen für das Projekt.

 Festlegung verschiedener Nutzungskonzepte, gemeinsam mit dem Auftraggeber,

skizzenmäßige Darstellung und Grobevaluierung hinsichtlich Kosten und

Erträg

➢ Gibt an, wieviel ich mit diesem Projekt verdienen möchte (bzw. womit ich mein Risiko abdecke

 Gibt an, das wie vielfache der Jahresmiete ich bei einem Verkauf bekomme = "exit yield" (inkl. Trading Profit = Gewinn)

 Der Kehrwert ist die statische Rendite

 Entspricht dem Verkaufsfaktor, allerdings ohne Trading Profit

 Genehmigungsplan

 Grundstückssicherung

 Kostensicherung

 Vorverwertung

 Projektfinanzierung

 Bauentscheidung

UVP-Verfahren

 Flächenwidmung

 B-Plan

 polit. Entscheidung

 Schaffung von Baurecht

 danach Genehmigung!

 Kauf -->Grunderwerbssteuer

 Option --> Recht zu kaufen

 Baurecht --> Recht zu bauen u.U. für eine gewisse Zeit (30, 40, … 90 Jahre) danach entweder Abbruch oder Übernahme 

 Hypothekarfinanzierung (Grundstück als Sicherung)

 Eigenkapitalanforderung

 BASEL II (Eigenkapitaldarstellung, Kreditrahmen eingeschränkt)

 Mezzaninkapital (Mittelding zwischen Eigenkapital-Finanzierung und Kreditfinanzierung

 zuerst wird Eigenkapital angegriffen, dann erst Kredit (falls Probleme))

 Kapital über Börse

 Prüfung der Bonität des Kreditnehmers

 Marktanalyse

 Standortanalyse

 Baurechtsprüfung

 Untersuchung des Nutzungskonzeptes

 Ermittlung Beleihungswert / Verkehrswert

 Wirtschaftlichkeitsberechnung / Szenariotechnik

 Bewertung der Risiken

 Zusammenfassende Bewertung

 Festlegung der Finanzierungsbedingungen

 Ausführungsplanung

 Projektmanagement

 Baudurchführung

 Vermietung

 Mieterkoordination

 Verkauf

 Mietereinheit-Layout:

 Erstellung der grundsätzlichen Lösungsvorschläge

 Beurteilung der Vorentwürfe der Mieterarchitekten

 Einarbeitung und Abstimmung der gewählten Variante in die bestehende Planung

 Erarbeitung plus Abstimmung der grundsätzlichen Parameter der Technischen Gebäudeausrüstung

 Allfällige Überarbeitung der öffentlichen Flächen des Gesamtkonzeptes

 Ausbaukoordination:

 Prüfung, Koordination und Abstimmung

 Bauaufsicht-Mieterkoordination:

 Kontrolle des Mieterausbaus

 Übergeordnete Terminkontrolle des Shopausbaues zur Sicherstellung des vereinbarten Eröffnungstermins

 Technisches Gebäudemanagement:

-- betreiben, Energiemanagement, entsorgen, sanieren, umbauen,…

 Infrastrukturelles Gebäudemanagement:

-- Hausmeisterdienste, Catering, Fahrdienste, Sicherheitsdienste,…

 Kaufmännisches Gebäudemanagement:

--Kostenplanung und –kontrolle, Vertrags-, Projektmanagement,…

 Festlegen räumlicher Rahmenbedingungen des Projektes/Objektes

 Auswahl und Erhebung relevanter Standortfaktoren

 Gewichtung und Bewertung

 Feststellen der Stärken/Schwächen des Standortes und von Entwicklungschancen

 Objektive, systematisch aufgebaute und fachliche Untersuchung der räumlichen Rahmenbedingungen einer Immobilieninvestition

 Von Investoren, Banken, Berater und gelegentlich von städtischen Behörden durchgeführt Ziel: Ist-Standbewertung sowie Zukunftsprognose über Standort ermitteln -> welche Nutzung des Gebäudes ist am Standort besser angebracht?

 3 Phasen:

 Vorlaufphase: Grund für die Untersuchung

 „Research“-Phase: Datensammlung, Statistiken, Baustellenbesichtigung, …

 Analyse-Phase

 Harte Faktoren:

 Geographische Lage, Grundstücksstruktur

 Verkehrsstruktur

 Wirtschaftsstruktur, Umfeldnutzungen

 Weiche Faktoren:

 Wirtschaftsstruktur, Umfeldnutzungen

 Soziodemographische Struktur

 Image, Investitionsklima

Marktanalyse: 2 wesentliche Faktoren: Angebot und Nachfrage

 Angebot: Was gibt es dort schon? Welche Konkurrenten gibt es?

 Flächenbestand: Wettbewerbsposition, Objekttypen und Größen, …

 Planung: Flächen in Bau, Planung, Vorbereitung, …

 Nachfrage: Was fehlt noch am Standort? Wie sieht die Zukunft in der Umgebung aus?

 Flächenbedarf: Vermietungsleistung, Ersatzflächenbedarf, Zusatzflächenbedarf, …

 Potentialanalyse: rechnerisches Umsatz- und Flächenpotential, …

 Grundstücksbeschaffenheit:

--> ~100 ha groß, quadratisch, eben, altlastenfrei, industriegerechte Infrastruktur;

 Verkehrsanbindung:

--> Bahn-, Autobahnanschluss, Flughafen (max. 1 h Autofahrt);

 Daten zu Demographie und Bildung:

--> Qualifiziertes Personal, Ausbildungsstätten;

 Wirtschaftspolitische Eckdaten:

--> Geringe Steuerlast, Arbeitsmoral, Produktivität, geringe Betriebskosten;

 Weiche Faktoren:

--> Hohe Lebensqualität für Führungskräfte, gutes Verhältnis Wirtschaft zu Regierung / Verwaltung;

 Bedarfsbestimmende Faktoren:

--> Demographische Entwicklung, Wohnwünsche, -bedarf;

 Nachfragebestimmende Faktoren:

--> Einkommen, Vermögen;

 Angebotsfaktoren:

--> Wohnungsversorgung, Baulandentwicklung;

 Wirtschaftliche Faktoren:

--> Kosten der Bau-Produktion, Zins-, Preisrelationen;

 Interventionistische Faktoren:

--> Staatliche Gesetze und Verordnungen;

 ausreichendes Bevölkerungspotenzial mit überdurchschn. Anteil älterer Bewohner

 voraussichtliche Entwicklung von Bevölkerungs- und Sozialstruktur, Haushaltsgrößen und -typen

 Einkommensstruktur inklusive Renten- bzw. Pensionshöhe sowie Kaufkraft

 Mieter- und Eigentümerstruktur

 überregionale Verkehrsstruktur

 Image, Bedeutung des Standortes

 Landesaltenpläne

 Wettbewerbssituation (ist / geplant)

 Angebotsparameter:

 Welche Hoteltypen sind am Markt vertreten und welche Zielgruppen sprechen sie an?

 Welche Einrichtungen und welches Leistungsniveau bieten die bestehenden Hotels, und wo sind sie räumlich konzentriert?

 Gibt es bereits konkrete Hotelplanungen und, wenn ja, wo und in welchen Kategorien?

 Wird sich ein neues Projekt am Markt etablieren können?

 Nachfrageparameter:

 Art und Anzahl jährlich stattfindender Messen, Kongresse o. Ä. und Entwicklung der Besucherzahlen

 Umfang, Entwicklung und Prognose des Passagieraufkommens an einem Flughafenstandort

 Anteil und Entwicklung des Dienstleistungssektors

 Anzahl und Größe innovativer Unternehmen (Hightech / New Media)

 Touristische Sehenswürdigkeiten und Anziehungspunkte, kulturelle Bedeutung sowie aktives Stadtmarketing

 Entspricht sachlichem Überprüfungsprozess (Ernsthaftigkeit, Wahrhaftigkeit)

 Transaktionsarten

 Ablauf

 Beispiele

Arten der Due Diligence:

 Wirtschaftliche DD

 Rechtliche DD

 Finanzielle DD

 Technische und umweltbezogene DD

 Inhalt:

 An- und Verkauf unbebauter/bebauter Grundstücke

 Verkauf oder Übernahme von Immobiliengesellschaften

 An- und Verkauf von Immobilienportfolios

 Form:

 Asset-Deal

 Share-Deal

 Träger:

 Buy Side ohne dilligence

 Sell ohne dilligence

 Zeitpunkt:

 präakquisitorisch

 postakquisitorisch

 Funktion: wirtschaftlich

 Substanzwert

 Ertragswert

 Verkehrswert

 Finanzierungsformen:

-> Hypothekarfinanzierung: Einfache Finanzierung, Geschäft zahlt nicht nur Sicherheiten

-> Konsortialfinanzierung: Finanzierung durch mehrere --> wie ARGE beim Bauen

-> Mezzanin-Finanzierung: Bei Risikoprojekten, höhere Zinsen, Anteil vom Gewinn

-> Joint-Venture-Finanzierung: Einer erbringt das Geschäft, einer die Finanzierung

-> Leasing: Auslagerung des Baugeschäfts zum Leasinggeber (Kreditgeber)

-> Private-Equity-Finanzierung: Privates Kapital wird aufgebracht

-> Strukturierte Finanzierung: Kombination der verschiedenen Finanzierungen - Kombination Privat-/Fremdkapital

Finanzierungsform bei der Eigenkapital eingebracht wird

 Qualitäten - Quantitäten

 Kosten und Finanzierung

 Termine - Kapazitäten

 Organisation – Information

 Koordination – Dokumentation

 Zielabweichungen und Gegensteuerungsmaßnahmen

 Projektleitung

 Project Controlling

 Projektsteuerung

 Einzelleistungen

 Generalplaner

 Gesamtplaner

 Einzelvergabe

 Generalunternehmer

 Totalunternehmer

 Generalunternehmer:

-> Bauherr beauftragt Generalplaner mit der Erbringung der gesamten Planungsleistung

->Die Ausführung erfolgt durch den Generalunternehmer

 Totalunternehmer:

-> Bauherr vergibt aufgrund eines Vorentwurfes die gesamte weitere Planung und Ausführung zu festgelegtem Standard, schlüsselfertigem Preis und festem Termin an einen Totalunternehmer

Generalunternehmer:

• Bei dieser Vergabeform beauftragt der Bauherr keine einzelne Planer, sondern einen Generalplaner mit der Erbringung und Koordinierung der gesamten Planungsleistung. Die Ausführung wird jedoch vom Bauherrn an Einzelunternehmen oder an einen Generalunternehmer vergeben.
• Bei dieser Vergabeform haben der Bauherr und der Nutzervertreter nur eine Planungsfirma als Gesprächspartner, wodurch sich die Gespräche
• vereinfachen. In der praktischen Abwicklung werden hierbei für die einzelnen Fachdisziplinen verantwortliche Fachleute vom Generalplaner als Gesprächspartner genannt.

 Totalunternehmer:

• Der Bauherr vergibt aufgrund eines Vorentwurfes die gesamte weitere Planung und die Ausführung des Bauwerkes zu festgelegtem Standard, schlüsselfertigem Preis und festem Termin an einen Totalunternehmer.
• Diese Vergabeform bedingt, daß die Einflussnahme auf die Planung und Ausführung im Allgemeinen nur bis zur Phase des Vorentwurfs und der darauf folgenden Vergabeverhandlungen erfolgen kann. Jeder später vorgebrachte Wunsch kann zu Kostenerhöhungen und Terminverzögerungen führen. Die Kontrolle hinsichtlich der Erfüllung der Zielvorgaben ist auch in diesem Fall erst bei Abnahme des Objektes möglich.

 Generalunternehmer: erbringt einen wesentlichen Teil der Leistung selbst

 Generalübernehmer: hat nur Managementfunktionen

 Marktwert im Wesentlichen bestimmt durch Income - Szenario gekoppelt mit Ertragsbewertung des Kapitals

 Minus:

• working - fees
• risk - fees
• profit - fees

Garantierter Maximalpreis (GMP)

 GMP wird im gesamten Projektverlauf reduziert durch:

• value engineering
• zero - budgeting
• Marktmechanismen

-> und führt zu optimaler Qualität bei geringsten Kosten, nicht Preis

 Facility Management ist der ganzheitliche strategische Rahmen für koordinierte Programme, um Gebäude, ihre Systeme und Inhalte kontinuierlich bereitzustellen.

 Facility Management ist ganzheitliches Management der Immobilie und der materiellen / immateriellen Infrastruktur einer Organisation mit dem Ziel der Verbesserung der Produktivität des Kerngeschäftes. 

 20 % Investitionskosten

 80 % Betriebskosten

 2% Entwicklung, Entwurf, Planung

 18-20% Errichtungskosten, Investitionskosten

 78-80% Kosten während dem ganzen Betrieb

 Mieterbetreuung:

• Leerstands-Controlling
• Mietverträge beenden
• Maßnahmen zur Vermietung
• Rückbau

 Vermögensmanagement:

• Wertermittlung
• Mietverträge herbeiführen
• Bauherrenfunktionen

 Objektservice:

• Arbeitsplatzgestaltung
• Flächenbelegung
• Instandhaltung
• Energie-Management

 Infrastrukturelles Service:

• Telefondienste
• Empfang
• Reinigungsdienste
• Botendienste

 Überörtliches Raumordnungskonzept

 Flächenwidmungsplan

 Bebauungsplan

 Baugenehmigung

 legt Art und Weise der flächenbezogenen Nutzung fest

 wird von der Gemeinde aufgelegt

 durch die Auflagefrist kommt es zu Einwendungen

 wird durch die Gemeinde abgeändert oder wie aufgelegt beschlossen  wird durch das Land geprüft und zurückgewiesen oder genehmigt

 wird durch Veröffentlichung rechtskräftig

 legt die Art und Weise der Bebauung auf einzelnen Grundstücken in einem Quartier fest

 wird von der Gemeinde aufgelegt

 durch die Auflagefrist kommt es zu Einwendungen

 wird durch die Gemeinde abgeändert oder wie aufgelegt beschlossen

 wird durch das Land geprüft und zurückgewiesen oder genehmigt

 wird durch Veröffentlichung rechtskräftig

 Legt Art + Weise der flächenbezogenen Nutzung fest

• legt Art und Weise der flächenbezogenen Nutzung fest
• wird von der Gemeinde aufgelegt
• durch die Auflagefrist kommt es zu Einwendungen
• wird durch die Gemeinde abgeändert oder wie aufgelegt beschlossen
• wird durch das Land geprüft und zurückgewiesen oder genehmigt
• wird durch Veröffentlichung rechtskräftig

Legt Art + Weise der Bebauung auf einzelnen Grundstücken in einem Quartier fest

• legt die Art und Weise der Bebauung auf einzelnen Grundstücken in einem Quartier fest
• wird von der Gemeinde aufgelegt
• durch die Auflagefrist kommt es zur Einwendung
• wird durch die Gemeinde abgeändert oder wie aufgelegt beschlossen
• wird durch das Land geprüft und zurückgewiesen oder genehmigt
• wird durch Veröffentlichung rechtskräftig

 Verkehr

 Wasser

 Naturschutz

 Energie

 Wind

 Emissionen

 Städtebauliche Maßnahmen :

 Bodensanierung

 Neuordnung von Grundstücken

 städtebauliche Planungen

 Verfolgte Ziele :

 Naturschutz-Ausgleich

 soziale Infrastruktur

 Schaffung von Wohnraum

 Kosten :

 Kostenübernahme

 Bereitstellung von Grundstücken

 Dienstvertrag -> Dienstverpflichteter:

 Versprochene Dienste

Werkvertrag -> Werkverpflichteter:

 Versprochenen Erfolg

Geschäftsbesorgungsvertrag -> Dienst- oder Werkverpflichteter:

 Versprochene Dienste oder versprochenen Erfolg

Auftrag -> Beauftragter:

 Die unentgeltliche Ausführung des ihm übertragenen Geschäfts

------------

• Dienstvertrag (§ 611 BGB): Dienstverpflichteter schuldet versprochene Dienste
• Werkvertrag (§ 631 BGB): Werkverpflichteter (Unternehmer) schuldet versprochenen Erfolg
• Geschäftsbesorgungsvertrag (§ 675 BGB): Dienst- oder Werkverpflichteter schuldet versprochene Dienste oder versprochenen Erfolg in fremden Interesse
• Auftrag (§ 662 BGB): die unentgeltliche Ausführung des ihm übertragenen Geschäfts

 Projektentwicklungsvertrag

 Projektsteuerungsvertrag

 Sonstige:

 Projekt-Management

 Projekt-Controlling

 Baubetreuung

 Organisation, Information, Koordination und Dokumentation

 Qualitäten und Quantitäten

 Kosten und Finanzierung

 Termine und Kapazitäten

Der Projektsteuerungsvertrag umfasst 4 Handlungsbereiche:

 Organisation, Information, Koordination und Dokumentation

 Qualitäten und Quantitäten

 Kosten und Finanzierung

 Termine und Kapazitäten

Und 5 Projektstufen:

 Projektvorbereitung

 Projektplanung

 Ausführungsvorbereitung

 Ausführung

 Projektabschluss

 Der Bauherr beauftragt keine einzelnen Planer, sondern einen Generalplaner mit der Erbringung und Koordinierung der gesamten Planungsleistung

 Die Ausführung wird jedoch vom Bauherrn an Einzelunternehmen oder an einen Generalunternehmer vergeben

 "build-operate-transfer"

 Betreibermodell

 Staat vergibt eine Lizenz zum Bau und Betrieb einer Mautstraße,… für eine bestimmte Periode

 Nach Ablauf der Konzessionszeit geht das Projekt wieder an den Staat zurück

 Eigennutzer

 Spekulative Bürogebäude

 Lage

 Verkehr

 Nahversorgung

 Cluster - Bildung

 Wohnumfeld

 Shell - core: Haut fertig + im Inneren die Kerne fertig -->wird im Rohbau übergeben (USA, Skandinavien, England)

 Rohausbau: Fußböden, abgehängte Decken, WC (aber ohne Teppiche)

 Vollausbau: es fehlen nur noch die Möbel

 Broschüre

 Modell

 Bauschild

 Mailings

 Anzeigen

 PR-Aktivitäten

 Musterbüro

 Ausstattung

 Befristung

 Verlängerungsoption

 Nebenkosten

 1,25 m – 1,60 m

 Garagen: 7,50 m – 8,00 m

 Öffentliche Parkgarage: Raster 8x8 oder 8x16 m

 Allg. ≥ 3,00 m lichte Höhe

 Bei > 100 m² bis 3,00 m Höhe

 Office Park

 Service Park: Mischung von Logistik + Service + Büro

 Logistic Park: reine Distributionsleistung, meist Stadtrand oder bei Verkehrsdrehscheiben (Luft, Wasser, Straße, Bahn) oder in der Nähe großer Logistikverbraucher (z.B. Magna)

 Gemischte Parks

 Gemeinsame Adresse

 Einheitliches Erscheinungsbild: gleiches Logo, gleiche Infrastruktur

 Gemeinsamer Betrieb: Gartenpflege, Energieversorgung

 Grünflächen

 Infrastruktur: technisch + sozial (Fitnessstudio, Kindergärten, Restaurants)

 Logisticimmobilien

 Cash & Carry

 Single Outlet

 Passage

 Kaufhaus

 Shop in Shop

 Einkaufszentrum

 Fachmarktzentrum

 Factory Outlet

 Themenzentrum

 Festival Center

 UG: 80 %

 EG: 100 %

 OG 1: 60 %

 OG 2+: dramatisch weniger

 Quartiere

 Achsen

 Plätze

 Monumente

 Kontraste:

 Hell - dunkel

 Eng - weit

 Hoch - gedrückt

 Gross Area = BGF (Bruttogeschoßfläche)

 Rental Area = vermietbare Fläche

 Sales Aera = Verkaufsfläche (~ 70-80% der RA)

 Kino

 Restaurant

 Medien

 Sport

 Wellness

 Theater

 Convention

 Veranstaltung

 Handel & Verkehr:

• Bahnhöfe
• Flughäfen
• Autobahnraststätten

 Handel & Tourismus:

• Hotel
• Festival Center
• Museumsshop

 Handel & Produkt:

• Factory Store
• Fan Shops
• Brand Stores

 Eigentumswohnungen:

 gefördert:

 Objektförderung

 Subjektförderung

 frei finanziert

 Mietwohnungen:

 befristet

 unbefristet

 Mieterschutz-Kategorien 

 Einkommen

 Transferzahlungen

 Ersparnisbildung und Vermögen 

Sozialimmobilien:

 Entscheidungskriterien – Makrostandort:

• ausreichendes Bevölkerungspotential mit überdurchschnittlichem Anteil an älteren Bewohnern
• voraussichtliche Entwicklung von Bevölkerungs- und Sozialstruktur, Haushaltsgrößen und -typen
• Einkommensstruktur inklusive Renten- bzw. Pensionshöhe sowie Kaufkraft
• Mieter- und Eigentümerstruktur
• überregionale Verkehrsstruktur
• Image, Bedeutung des Standortes
• Landesaltenpläne
• Wettbewerbssituation (ist/geplant)
• 
  

Seniorenresidenzen:

 Betreiber

 Inhalte:

• Pflegebereich
• betreutes Wohnen
• Wohnen mit Betreuungsoption

 Finanzierungsmodelle

Wirtschaftliche Faktoren:

• Kosten der Bau-Produktion
• Renditeerwartungen
• Zins- und Preisrelationen

Interventionistische Faktoren:

-staatliche Gesetze und Verordnungen

• zur Wohnungseigentumsförderung
• für den Mietwohnungsbau
• für den Mieterschutz
• kommunale Baulandbereitstellung

 Average Room Rate: € / Jahr / Zimmer Einnahmen  60-70 % vom Zimmerpreis

 Rack Rate: Zimmerpreis laut Liste im Kasten

 GOP: gross operating profit

 = room rate - Zimmer - Auslastung - Öffnungsdauer

 = Umsatzerwartung für alle Zimmer

 20 - 35% vom GOP für Immobilie und Betrieb

 Economy ** : 30 – 35 m²

 Mittelklasse *** : 38 – 45 m²

 First Class **** : 50 – 70 m²

 Luxus ***** : 80 – 120 m²

 Pachtvertrag:

 Besitzer holt Betreiber

 Pacht an Besitzer zahlen

 Management-Vertrag:

 nur Manager geholt, alles gehört einem einzigen

 80 % der Verträge sind Management-Verträge

 keine FF-E-Diskussionen, max. eine Provision 1x/a

FF: Fixing and Furnishing

Fixing: dekorative Beleuchtung, Lautsprecher,…

Furnishing: Kücheneinrichtung, Textilien, Videoinstallationen,

Fernseher, Möblierung, Großkücheneinrichtung, dekorative

Oberflächen - Böden

E: Equipment: Geschirr, Besteck

1.Soziokulturelle Dimension

Gesundheitsverträglichkeit, Komfort, Sicherheit, Wohlbefinden,

Nutzerfreundlichkeit

--> Auswirkungen auf betroffene Anspruchsgruppen

2.Ökologische Dimension

Ressourcenschonender Umgang bezogen auf den gesamten

Lebenszyklus einer Immobilie

3.Ökonomische Dimension

Entstehende Kosten und Erträge über den gesamten

Lebenszyklus einer Immobilie

• Formulierung der qualitat. & quantitat. Zielsetzung für das Projekt
• Festlegung verschiedener Nutzungskonzepte (gemeinsam mit Auftraggeber) -> skizzenmäß. Darstellung + Evaluierung hinsichtlich Kosten und Erträge

Annahmen zu erf. Fläche für eine Stellplatz also BGF inkl. Straßenfläche und Konstruktionsfläche in einer Garage

27m² je Stellplatz

Rendite für Wohnen, Stellplätze, Büro, Handel

Wohnen: 8 €/m²

Stellplatz: 6 €/m²

Büro: 8 €/m²

Handel: 12 €/m²

Trading Profit annehmen 12 %

Entry yield, Einstandsfaktor und exit yield, Verkaufsfaktor berechen