Durchschnittlicher Fortschritt
Empfohlene Karteikarten-Sets
Karteikarten im Karteikarten-Set
Noch nicht gestartet (125)
Ziel einer Immobilienprojektentwicklung...
Merkmale einer Immobilienprojektentwicklung
• Einmaligkeit (Ort, Zeitgeist)
• Komplexität (vielfältige Anforderungen, intern. Projektteam)
• Kapitalbindung
• Zeitdruck (Trend, Timing)
• Innovation (Standard, Nachhaltigkeit, Nutzungskosten)
Ausgangssituation einer Immobilienprojektentwicklung ...
Lebenszyklus einer Immobilie (GEFMA)
Phasenmodell der Immobilienprojektentwicklung: 6 Kernthemen
Projektinitiierung
Projektkonzeption
Wettbewerbsanalyse
Idee, Wettbewerbsfähigkeit und Planung verkaufen
(Zusammenfassung)
3 Alternativen bereits verglichen -> 3 ist am besten, weil...
Marktanalyse
• Analyse der Angebotssituation (Flächenbestand, Leerstand)
• Analyse der Nachfragesituation (Flächenbedarf, -potential)
• Preisanalyse (Marktpreise, Trends, Saisonalität)
Ergebnis:
• Definition des konkreten Marktsegments (Volumen, Sättigung)
• Aussage zu am Markt benötigten Immobilien (Qualität, Quantität)
• Aussage zum Vermietungs-/Verkaufserfolg (Teilmarkt)
Standortanalyse
Grundstück
• Grundstückslage, -größe, -zuschnitt, -beschaffenheit
• Ausrichtung, Nutzungsmöglichkeiten
• AltlastenMikrostandort (Umfeld)
• Sozialstruktur, Image/ Prestige einer Gemeinde/ Stadtteil
• ÖPNVMakrostandort (Stadt, Region, Land)
• Wirtschaftsstruktur, Distanzen
• Verkehrsstruktur20 Bau- und Planungsökonomie | Lehr- und Forschungsgebiet für Immobilienprojektentwicklung iPE | Univ.-Prof. Dr.-Ing. Elisabeth Beusker | 06.04.2022 Quelle: Veranstaltung, Publikation der iPE zum Strukturwandel (2020) LuFG für
Analyse des Nutzungskonzepts
Anforderungen an einen konkreten Standort (Eigentümer, Nutzer, Betreiber)
• Flächenbedarf, -konzept, -dichte, -effizienz
• Raster, lichte Raumhöhe
• Grundriss, Ausstattung, Fassade
• Individualverkehr, Parkplätze, Grünbereiche
• Kern- und Unterstützungsprozesse (Logistik, Ver- und Entsorgung)
• Bau- und planungsrechtliche Anforderungen
Erforderliche Flächeneffizienz definieren (NUF/BGF)Erforderliche Nutzungsqualitäten definieren (Flächenmix, Raumtiefe)Erforderliche Nutzungsflexibilität definieren (Umnutzungsfähigkeit, Erweiterbarkeit, Fungibilität)
Wettbewerbsanalyse
Wirtschaftlichkeitsanalyse
Risikoanalyse
Projektkonretisierung
Projektmanagement und -vermarktung
Projektorganisation
Mengen im Bauwesen
Regelwerke
DIN 277: Grundflächen und Rauminhalte im Hochbau
BGF
Brutto-Grundfläche = KGF+NRF
KGF
Konstruktions-Grundfläche = AKF+IKF+TGF
NRF
Netto-Raumfläche = IGF+NGF
AKF
Außenwand-Konstruktions-Grundfläche
IGF
Innen-Grundfläche = IKF+NGF
IKF
Innenwand-Konstruktions-Grundfläche
NGF
Netto-Grundfläche = TGF + NUF+TF+VF
TGF
Trennwand-Konstruktions-Grundfläche
NUF
Nutzungsfläche
TF
Technikfläche
VF
Verkehrsfläche
Nutzungsgruppen
NUF 1
Wohnen und Aufenthalt
NUF 2
Büroarbeit
NUF 3
Produktion, Hand- und Maschinenarbeit, Forschung und Entwicklung
NUF 4
Lagern, Verteilen und Verkaufen
NUF 5
Bildung, Unterricht und Kultur
NUF 6
Heilen und Pflegen
NUF 7
Sonstige Nutzungen
Auf welcher Grundlage werden Mengen (Grundfläche, Rauminhalte) ermittelt?
Raumweise
In welchem Verhältnis können Außenanlagefläche (AF) und unbebaute Fläche (UF) stehen?
AF >= UF
-> Eine AF kann sich auch über einem ausgebauten Keller befinden.
Wie erfolgt die Ermittlung von Mengen?
Entsprechend des Planungsfortschritts
Zu welchem Geschoss gehört die Treppenfläche?
Zum oberen
Regelfall der Raumumschließung (R-Fläche)
Sonderfall der Raumumschließung (S-Fläche)
Regelkreis der Kostenplanung
Kostenermittlung
Kostenkontrolle
Kostensteuerung
Leistungsphasen und Kostenermittlungsstufen
Vorgehen bei der Kostenermittlung (4)
Kostengruppen
Hierarchie der Kostengruppen
1. Ebene Kostengruppe
2. Ebene Kostengruppe
3. Ebene Kostengruppe
Was zählt zu den Deckenflächen?
Was zählt zur Dachfläche?
Was zählt zur Außenwandfläche?
Einflussfaktoren auf eine Kostenermi
Beispiele Einflussfaktoren auf Kostenermittlung (mindernd/steigernd)
Wie werden Kosten berechnet?
Beispiel Exeltabelle Kostener
Alle Kostengruppen müssen aufgeführt werden!
Kostenberechnung Zahlenbeispiel
Merkhilfe für Kostenberechnung
Welcher Entwurf wäre in Bezug auf die Erstinvestition die wirtschaftlichere Lösung?
Welche Wandbekleidungsflächen gibt es und sind begrifflich richtig?
Äußere Außenwandbekleidungsfläche, Innere Außenwandbekleidungsfläche, Innenwandbekleidungsfläche
Was meint Bau- und Planungsökonomie?
Wirtschaftlichkeit des Baus & des Büros
Welche Bedeutung haben Nutzungskosten?
Nutzenkostenplanung
Nutzungskosten im Hochbau -> Definition nach DIN 18960 (2020)
NUTZUNGSkostenermittlung
Nutzungskostengliederung
Nutzungskostengliederung (Ebenen)
(Aufgaben der) Instandhaltung nach DIN 31051 (2003)
Einflüsse auf die Nutzungskosten
Beispiel: Verteilung von Nutzungskosten Schulen
Nutzungskosten im internationalen Kontext
Vorgehen bei der Nutzungskostenermittlung
Vorgehen bei der Nutzungskostenermittlung (4 Schritte)
Berechnung der Nutzungskosten und Bezug zur Nutzungskostensteuerung
Empfehlungen zur Nutzenkostenermittlung
Benennen sie die Nutzugskosten i.S.d DIN 19860?
Abfahlgebühren: ja
Catering: nein
Fuhrpark: nein
Wäschereidienste: nein
Postdienste: nein
Umzugsmanagment: nein
Mieten: nein (weil entweder es gehört einem oder man mietet es)
Versicherungsbeiträge: ja
Welche Ausgaben sind Nutzungskosten i.S.d. DIN 19860?
Wartung: ja
Modernisierung: nein
Instandsetzung: ja
Erweiterung: nein
Umbau: nein
Warum werden Immmobilien bewertet?
Z.B. Kauf, Verkauf etc.
Welche Objekte können bewertet werden?
Man kann/muss alles bewerten
Wer bewertet die Objekte?
Immobiliensachverständige
Welche Akteure sind in der Immobilienbranche vertreten?
Was sollten Grundanforderungen zur Ausübung des Berufs des Immobiliensachverständigen sein?
-> nahezu keine Vorraussetzungen
-> der Markt regelt, SV müssen gut sein
Was bedeutet es, dass es nahezu keine Vorraussetzungen für den Beruf gibt?
Verschieden gut ausgebildete Sachverständige
Gruppen von Sachverständigentypen
Ausbildungs- und Qualifizierungsmöglichkeiten für SV
Schlussfolgerung zur Ausbildung von SV
Welche SV sollte man beauftragen?
Aus welchen Gründen werden Immobilien bewertet?
Verkehrswertgutachten
Prozess der Gutachtenerstellung
Wertermittlungsverfahren (3)
Bsp. EFH
Bsp. Mehrfamilienhaus
Bsp. Eigentumswohnung
Was ist für die Bewertung relevant?
Generelle Herangehensweise an die Bewertung
Zusammenfassung Immobiliensachverständige und Immobilienbewertung
Subjektive vs. objektive Immobilienbewertung
Schema Sachwertverfahren
Woraus leitet sich ein monetärer Wert ab?
Z.B.:
Angebot und Nachfrage,
Marktpreis, Verkehrswert,
Herstellungskosten,
Konjunktur
Warum ist 1 Euro heute mehr wert als 1 Euro morgen?
Definition DCF
NPV und einfache "present value formular"
NPV-Methode
Exkurs Restwert (ewige Rente)
Discounted Cash Flow
Ermittlung der individuellen Wirtschaftlichkeit
Einfache Projektentwicklungsrechnung
Einfache Projektentwicklungsrechnung (Beispiel)
Einfache Projektentwicklungsrechnung (Musterlösung)
Zentrale Renditekennziffern
Zentrale Renditekennziffern Zusammenfassung
Korruptionsrisiken und Projektphasen
Fraud-Triangle
Warum steigt die Wahrscheinlichkeit von wirtschaftskriminellen Handlungen mit der Hierachieebene?
Prüfbeispiel eines Großbauprojekts
