Altklausurfragen Immobilienmanagement2

die rechtlichen und tatsächlichen Grundstückseigenschaften genau klären.

➢ Bauordnungen der Länder
➢ Baugesetzbuch

Besichtigung des Objektes und Einholen von Baugutachten;
➢ Einsichtnahme in die relevanten Register, wie z. B. aktueller Grundbuchauszug, Planungsunterlagen des Liegenschaftskatasters, Baulastenverzeichnis;
➢ Prüfung, ob vorgesehene bzw. vorhandene Bebauung oder Nutzung zulässig ist, vor allem unter den Gesichtspunkten von Baurecht, Denkmalschutz, Infrastruktur.

➢ Die anhand der Prüfung festgestellten Eigenschaften von Boden und Gebäude
➢ Bei Auffälligkeiten ist eine juristische Klärung zu empfehlen.

➢ alle Vorschriften über die Zulässigkeit baulicher Anlagen.
➢ Der Staat verfügt über wirksame Mittel zur Durchsetzung der Vorschriften, wie z. B.
o Anordnungen/Genehmigungen,
o behördliche Verwaltungsakte - Die hierfür zuständige Entscheidungsinstanz ist das jeweilige Verwaltungsgericht.

➢ Aus dem Baurecht lassen sich ebenfalls durchsetzbare Rechte des Bauherrn ableiten, so z. B. der einklagbare Bauanspruch gemäß Art. 14 Grundgesetz zum Eigentum. Dieser Bauanspruch wird auch als „Baufreiheit“ bezeichnet.

➢ Baugesetzbuch (BauGB),
➢ Landesbauordnungen,
➢ Raumordnungsgesetz,
➢ weitere Verordnungen, z. B. Umweltschutzgesetze.

➢ die Beziehungen zwischen den an der Planung und Errichtung eines Bauwerks beteiligten Parteien.
➢ Es basiert fallweise auf den Grundlagen des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB)
➢ Absprachen mit den Baubeteiligten bspw. nach der Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen (VOB) oder der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) gehören zum privaten Baurecht.

➢ Das öffentliche Baurecht umfasst alle Vorschriften über die Zulässigkeit baulicher Anlagen. Der Staat verfügt über wirksame Mittel zur Durchsetzung der Vorschriften, wie z. B. Anordnungen/Genehmigungen und behördliche Verwaltungsakte. Die hierfür zuständige Entscheidungsinstanz ist das jeweilige Verwaltungsgericht.
➢ Das private Baurecht dagegen regelt die Beziehungen zwischen den an der Planung und Errichtung eines Bauwerks beteiligten Parteien. Es ist nicht speziell kodifiziert, sondern basiert fallweise auf den Grundlagen des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB), der Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen (VOB) oder der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI).

➢ Nachteile liegen:
o in der erheblichen Bürokratie
o in der langen Planungsdauer
➢ Vorteile sind:
o die einheitliche und abgestimmte Vorgehensweise
o die Schaffung einer raumplanerischen Struktur sowie
o die planerische Entlastung der untergeordneten Stellen

➢ ist das Raumordnungsgesetz (ROG), welches ein Rahmengesetz für die Ausgestaltung der Planungsgesetzgebung der Länder und Gemeinden darstellt.
➢ stellen einen Rahmen für die Ortsplanung von Stadt- und Gemeindeflächen dar

1. ausgeglichene soziale, infrastrukturelle, wirtschaftliche, ökologische und kulturelle Verhältnisse im Gesamtraum und in den Teilräumen,
2. prägende Vielfalt des Gesamtraums und seiner Teilräume,
3. Versorgung mit Dienstleistungen und Infrastrukturen der Daseinsvorsorge,
4. wettbewerbsfähige und räumlich ausgewogene Wirtschaftsstruktur und wirtschaftsnahe Infrastruktur sowie auf ein ausreichendes und vielfältiges Angebot an Arbeits- und Ausbildungsplätzen,
5. Erhalt historisch geprägter und gewachsener Kulturlandschaften,
6. Funktionsfähigkeit der Böden, des Wasserhaushalts, der Tier- und Pflanzenwelt sowie des Klimas einschließlich der jeweiligen Wechselwirkungen,
7. räumlichen Erfordernissen der Verteidigung und des Zivilschutzes Rechnung tragend,
8. Gewährleistung räumlicher Voraussetzungen für den Zusammenhalt der EU und im größeren europäischen Raum; Ausbau und die Gestaltung der transeuropäischen Netze.

➢ Raumstruktur,
➢ Siedlungsstruktur,
➢ Freiraumstruktur,
➢ Infrastruktur,
➢ verdichtete und ländliche Räume,
➢ Strukturschwache Räume,
➢ Natur- und Wirtschaftsgüter,
➢ Land-/Forstwirtschaft sowie Erholung,
➢ Wohnen,
➢ Verkehr,
➢ Kultur,
➢ Verteidigung.

➢ Sie werden auf Landes- und Gemeindeebene in die konkrete Strukturplanung umgesetzt.
➢ Dies führt zu einer Koordinierung und Verteilung von Funktionen und Ressourcen.

➢ Das wesentliche Konzept der Planung stellt das „Zentrale-Orte-System“ dar.
➢ Es definiert die Zentralität eines Ortes anhand der Reichweite seiner Versorgungsfunktion.
➢ Die Zentralität wird durch folgende Klassifikation gekennzeichnet:
o Oberzentrum: Universität, Theater, Kaufhäuser, größere Banken, Kongresshalle, Spezialklinik, Landgerichte, …
o Mittelzentrum: Oberstufenzentrum, Mehrzweckhalle, Kino, Tennishalle, Krankenhaus,
o Grundzentrum: Saal, Arzt, Apotheke, Zweigstelle Bank, Jugendeinrichtungen, …

Welchen Zweck verfolgt die Gliederung in Ober-, Mittel und Grundzentren?
➢ Konzentration von Ressourcen,
➢ Bündelung von Wegen,
➢ Minimierung des Flächenverbrauchs,
➢ flächendeckende Versorgung,
➢ Abstimmung von Funktionen,
➢ Ableitung eines Entwicklungsrahmens.

➢ Rahmenbedingungen der Raumordnung
➢ Rahmenbedingungen Landes- und Regionalplanung

➢ Die Flächennutzung einer Gemeinde wird konkret gestaltet, soweit dies für die Entwicklung notwendig ist (d. h. keine vollständige Planung des gesamten Gemeindegebietes auf der Ebene des Bebauungsplans)
➢ Die Aufstellung von Bauleitplänen ist nur notwendig, soweit es für die städtebauliche Entwicklung und Ordnung erforderlich ist. In diesem Fall gibt das Baugesetzbuch (BauGB) Planungsgrundsätze und Verfahrensregeln für die Aufstellung vor.
➢ Eine städtebauliche Planung geschieht über zweistufige Bauleitplanung mit den Instrumenten Flächennutzungsplan und Bebauungsplan.

➢ ist das erste wesentliche Instrument der Ortsplanung.
➢ stellt den vorbereitenden Bauleitplan dar,
➢ umfasst das gesamte Gemeindegebiet,
➢ hebt die Grundzüge der Flächennutzung hervor,
➢ hat lediglich amtsinterne Bindung,
➢ enthält Darstellungen, die nach Vorgabe des BauGB, der Baunutzungsverordnung (BauNVO) und der Planzeichenverordnung (PlanzV 90) vorzunehmen sind.

➢ Um den Flächennutzungsplan lesen und interpretieren zu können, ist die Kenntnis der Symbolik der PlanzV 90 wichtig.

➢ vereinheitlicht die Darstellung der geplanten bzw. bereits existierenden Flächennutzungen.
➢ Diese Symbole gelten für alle Flächennutzungspläne
➢ Man verwendet einheitliche Farben und Symbole
➢ Die Symbolisti ist in de § 2 PalnzV90 definiert.
➢ Diese gelten als verbindliche, einheitliche Darstellungsform und bieten zudem den Bezug zur BauNVO.

➢ Übergeordnete Raumordnungsziele: Anpassungspflicht, z. B. Ausweis von Standorten für größere Einzelhandelsflächen in einem Oberzentrum.
➢ Fachplanungen zu Einzelbelangen: Sammlung, Abstimmung, Koordination, z. B. der Verkehrswege, Naturschutzgebiete, Energieversorgung.

➢ Kommunale Entwicklungsziele: Sammlung, Abstimmung, Koordination, z. B. der Arbeitsplätze, Freizeiteinrichtungen

➢ Der Flächennutzungsplan ist das erste wesentliche Instrument der Ortsplanung. Er stellt die vorbereitende kommunale Bauleitplanung dar und erstreckt sich über das gesamte Gemeindegebiet.
➢ Der Flächennutzungsplan:
o stellt den vorbereitenden Bauleitplan dar,
o umfasst das gesamte Gemeindegebiet,
o hebt die Grundzüge der Flächennutzung hervor,
o hat lediglich amtsinterne Bindung,
o enthält Darstellungen, die nach Vorgabe des BauGB, der Baunutzungsverordnung (BauNVO) und der Planzeichenverordnung (PlanzV 90) vorzunehmen sind.
➢ Der Bebauungsplan ist die zweite, konkretere Stufe der Ortsplanung und weist detailliert die als Bvauland zu nutzenden Flächen aus. B-Pläne werden nur bei Bedarf für abgegrenzte Gebiete (z. B. ein Quartier, eine Straße) aufgestellt. Ein B-Plan kann wie folgt definiert werden:
o Er gilt als verbindlicher Bauleitplan.
o Der B-Plan macht das Bauland parzellenscharf kenntlich.
o Er definiert Bedingungen für die Nutzung des Baulandes.
o Er hat eine außenverbindliche Wirkung

➢ ist die zweite, konkretere Stufe der Ortsplanung und weist detailliert die als Bauland zu nutzenden Flächen aus.
➢ Sie werden nur bei Bedarf für abgegrenzte Gebiete (z. B. ein Quartier, eine Straße) aufgestellt.
➢ Sie schaffen ein bestimmtes Baurecht bzw. definieren Eigenschaften des Baulandes.
➢ Ein B-Plan kann definiert werden:
o Er gilt als verbindlicher Bauleitplan.
o Der B-Plan macht das Bauland parzellenscharf kenntlich.
o Er definiert Bedingungen für die Nutzung des Baulandes.
o Er hat eine außenverbindliche Wirkung.

➢ Ist ein verbindlicher Bauleitplan mit konkreten Festsetzungen über zulässige bauliche Nutzungen.
➢ sind aus dem entsprechenden Flächennutzungsplan abzuleiten.
➢ Der Maßstab von Bebauungsplänen ist so zu wählen, dass „parzellenscharfe“ Festsetzungen möglich sind.
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➢ Festsetzungsmöglichkeiten sind im BauGB in Verbindung mit der BauNVO vorgegeben.
➢ Es ist eine zwingende Begründung zum B-Plan abzugeben (Erläuterung der Ziele, Zwecke und Auswirkungen des Plans).

➢ Qualifizierte Vorschriften zu Art und Maß der baulichen Nutzung;
➢ Vorschriften zur Bauweise und den überbaubarer Grundstücksfläche und Stellung des Baukörpers;
➢ Vorschriften zu den örtlichen Verkehrsflächen.

➢ Es müssen öffentliche sowie private Interessen berücksichtigt werden müssen unter Einbeziehung einer großen Anzahl von Verfahrensbeteiligten (Gemeinde, Grundstückseigentümer, Anlieger usw.).
➢ Grundsätzlich kann das Aufstellungsverfahren in folgende Teilschritte untergliedert werden:
1. Vorlaufphase: Klärungen, Aufstellungsbeschluss inklusive Bekanntmachung, gegebenenfalls Veränderungssperre.
2. Vorentwurfsphase: Erarbeitung Vorentwurf, gegebenenfalls frühe Öffentlichkeitsbeteiligung, Interessenabwägung.
3. Entwurfsphase: Einbeziehung der Träger öffentlicher Belange (TÖB).
4. Satzungsphase: Satzungsbeschluss durch Kommune.
5. Inkrafttreten

➢ treten Satzungen und Maßnahmen zur Erschließung der Flächen in Kraft
➢ Ein Beispiel ist die Erhebung von Ausgleichs- und Erschließungsbeiträgen. Diese werden in der Regel pauschal auf die Grundstückseigentümer umgelegt. Der individuelle Bedarf an Versorgungsmedien wie z. B. Wasser, Abwasser, Strom, Telefon usw. ist nicht entscheidend. Je nach Grundstücksgröße können die Erschließungskosten große finanzielle Belastungen für den Eigentümer bedeuten. Dies ist auch beim Kauf zu beachten. Teilweise werden solche Beiträge erst Jahre später abgerechnet bzw. bestehende Forderungen können auch vom neuen Eigentümer verlangt werden

➢ Nach § 30 BauGB besteht Baurecht, wenn das Bauvorhaben im Geltungsbereich eines qualifizierten Bebauungsplans liegt. Es ist grundsätzlich dann zulässig, wenn das Bauvorhaben diesem Plan nicht widerspricht und die Erschließung gesichert ist.
➢ Weiterhin sind Bauvorhaben nach § 34 BauGB zulässig für Grundstücke ohne Bebauungsplan, jedoch mit folgender Maßgabe:
o Das Bauvorhaben muss innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile liegen (Bebauungszusammenhang gemäß Verkehrsanschauung, Ortsteil als organische Siedlungsstruktur, gegebenenfalls mittels Satzung von der Gemeinde festgelegt) und
o das Bauvorhaben fügt sich in die Eigenart der näheren Umgebung ein (Art und Maß der baulichen Nutzung sowie Bauweise ähnlich, Ausschluss von nicht Prägendem und Fremdkörpern, Umgebung bezieht sich mehr auf unmittelbare Nachbarschaft, weniger den gesamten Ortsteil).
➢ § 35 BauGB geht auf privilegierte und begünstigte Vorhaben im Außenbereich ein und nennt bestimmte Sonderfälle

➢ Baurecht im Geltungsbereich eines qualifizierten Bebauungsplans, wenn das Bauvorhaben diesem Plan nicht widerspricht.
➢ Die Erschließung muss gesichert sein.

➢ Zulässig sind Bauvorhaben nach § 30 BauGB
➢ Es besteht Baurecht, wenn das Bauvorhaben im Geltungsbereich eines qualifizierten Bebauungsplans liegt.
➢ das Bauvorhaben widerspricht diesem Plan nicht
➢ die Erschließung gesichert ist.

➢ detaillierte Vorschriften zu Art und Maß der baulichen Nutzung, zur Bauweise und den überbaubaren Grundstücksflächen sowie den örtlichen Verkehrsflächen.
➢ Sie sind bei der Gemeinde einsehbar.
➢ Zum Verständnis ist die Kenntnis der Planzeichenverordnung und der BauNVO vorteilhaft

➢ Nach § 34 BauGB zulässig für Grundstücke ohne Bebauungsplan, jedoch mit folgender Maßgabe:
o Das Bauvorhaben muss innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile liegen (Bebauungszusammenhang gemäß Verkehrsanschauung, Ortsteil als
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organische Siedlungsstruktur, gegebenenfalls mittels Satzung von der Gemeinde festgelegt) und
o das Bauvorhaben fügt sich in die Eigenart der näheren Umgebung ein (Art und Maß der baulichen Nutzung sowie Bauweise ähnlich, Ausschluss von nicht Prägendem und Fremdkörpern, Umgebung bezieht sich mehr auf unmittelbare Nachbarschaft, weniger den gesamten Ortsteil).
➢ Die Voraussetzungen hinsichtlich Erschließung und Baugenehmigung bleiben trotzdem bestehen und müssen auch weiterhin beachtet werden.

➢ Dies bedeutet nach § 35 BauGB, dass Grundstücke, die nicht in den genannten Bereichen liegen, zum Außenbereich gehören und in der Regel nicht bebaubar sind.
➢ Ausnahmen:
o Privilegierte Vorhaben sind abschließend im Gesetz benannt und betreffen primär Land- und Forstwirtschaft, Wind- und Wasserkraftanlagen.
o Begünstigte Vorhaben beziehen sich auf bestehende zulässige bauliche Anlagen und haben geringere Anforderungen an die Prüfungskriterien; so z. B. Umnutzung eines Bauernhofes, Abbruch oder Neubau eines bestehenden Wohnhauses.
o Sonstige Einzelfälle sind meist für den sogenannten „Außenbereich im Innenbereich“, d. h. größere unbebaute Flächen innerhalb der Gemeinde z. B. ehemalige Bahngelände. Im klassischen Außenbereich sind Ausnahmegenehmigungen in der Regel kaum möglich (Prüfung einer Beeinträchtigung der Landschaft steht dem entgegen).

➢ Dies hat NICHT zwangsläufig das Scheitern des Projektes zur Folge.
➢ Durch Änderung von Bauleitplänen für individuelle Vorhaben können die Rahmenbedingungen so verändert werden, dass eine Zulässigkeit des Bauvorhabens möglich wird.

➢ Aufstellen eines neuen/Änderung des bestehenden B-Plans,
➢ gegebenenfalls Anpassung des Flächennutzungsplans
➢ Zu beachten ist hierbei allerdings die Planungshoheit der Kommune.
➢ Das bedeutet, dass der Bauherr keinen Aufstellungsanspruch hat und dem Zwang zum Konsens (Überzeugung) gefolgt werden muss.
➢ Da die Kommunen aktuell über zu wenig finanzielle Mittel verfügen, um die Bauleitplanung zu realisieren, also wird der öffentlich-privaten Partnerschaft zwischen Kommunen und Investoren aktiv (Public Private Partnership oder PPP):
o städtebauliche Verträge (§ 11 BauGB) und
o abgestimmte Vorhaben- und Erschließungspläne (§ 12 BauGB),
o in der Regel für Einzelvorhaben.

• Genehmigungsverfahren und Vereinfachungen sind von der jeweiligen Landesbauordnung abhängig
• Nicht alle Baumaßnahmen müssen durch das gleiche Verfahren durchlaufen
• Ist der Bauherr mit der Entscheidung nicht einverstenaden, stehen ihm Rechtsmittel zur Klärung des Sachverhaltes zur Verfügung
• z.B. Widerspruch, eine Klage vor dem Verwaltungsgericht

➢ Die Errichtung einer baulichen Anlage (z.B. Gebäude, Carport) erfordert häufig eine amtliche Genehmigung.
➢ Ausnahmefälle sind den gesetzlichen Regelungen zu entnehmen.
➢ Gewächshäuser, Unterstellmöglichkeiten → häufig keine besondere Genehmigung.
➢ genehmigungsbedürftige Anlagen können freigestellt werden, womit ein formales Genehmigungsverfahren entfällt.
➢ Ist dieses dagegen erforderlich, so sind entsprechende Planungen in der Regel vom Architekten einzureichen, zu prüfen und zu genehmigen, bevor der Bau starten kann.
➢ In vereinfachten Baugenehmigungsverfahren sind die Anforderungen hinsichtlich Unterlagen und Prüfungsprozess reduziert.
➢ z.B. nach Anzeige und Wartefrist kann von einer Durchführbarkeit ausgegangen werden

➢ Revitalisierung zielt darauf ab, einem veralteten, sowohl technisch als auch wirtschaftlich nicht mehr sinnvoll zu bewirtschaftendem Gebäude seine bestimmungsgemäße Funktion wiederzugeben.
➢ Dadurch sollen ungenutzte, leerstehende oder von Leerstand bedrohte Bauwerke technisch funktionell, konstruktiv und optisch überholt wieder umfassend nutzbar gemacht werden.
➢ bezeichnet die Wiederbelebung oder Weiterentwicklung einer Bestandsimmobilie durch bauliche Maßnahmen unter Beibehaltung der ursprünglichen Nutzungsart.

➢ Wird eine Immobilie im Zuge der Wiederbelebung oder Weiterentwicklung einer neuen Nutzung zugeführt
➢ Starke bauliche Veränderung unter Beibehaltung der aktuellen Nutzung (z. B. Abriss/Neubau von Gebäudeteilen, Austausch wesentlicher Bauteile)
➢ Insbesondere mit der Nutzungsänderung gehen wesentliche bauliche Umgestaltungen einher, da in der Regel die statischen und bauphysikalischen Ansprüche, die sich aus der Umnutzung ableiten, berücksichtigt werden müssen.

➢ Verbesserung der Effizienz der Immobilien
➢ sie bewirken damit eine bedeutende Verlängerung der ökonomische Nutzungsdauer und demnach des Nutzungszeitraums der Immobilie.

➢ Ökonomische Nutzungsdauer: Ist die Nutzungsdauer, in der die Immobilie, das Objekt bzw. die Anlage unter wirtschaftlichen Gesichtspunkten optimal betrieben werden.
➢ Technische Nutzungsdauer:
o Umschreibt den Zeitraum, den die Immobilie technisch überdauern kann.
o Die technische übersteigt die ökonomische Nutzungsdauer oft wesentlich.
o Abzugrenzen ist das Redevelopment (inklusive der Variante Revitalisierung) vom reinen Management und der Instandhaltung von Immobilien.

➢ Unter Instandhaltung versteht man Maßnahmen zur Bewahrung und Wiederherstellung des Soll-Zustandes sowie zur Feststellung und Beurteilung des Ist-Zustandes der Anlage.
➢ Sie wird als ein übergreifender Begriff in Wartung, Inspektion, Instandsetzung und Verbesserung aufgegliedert.
➢ Je nach gewählter Instandhaltungsstrategie des Immobilieneigentümers werden die einzelnen Bereiche der Instandhaltung unterschiedlich umfänglich durchgeführt.
➢ Einen Zwischenbereich bildet die Modernisierung.
➢ Sie geht inhaltlich und technisch über die Instandhaltung hinaus
➢ Dies kommt bei kleineren Verbesserungen, etwa bei einzelnen Bauteilen, vor.
➢ Größere Modernisierungsprojekte sollten jedoch gesondert bewertet, entschieden und gesteuert werden.
➢ Als Modernisierung werden in der DIN 32736 „Gebäudemanagement“ die Leistungen zur Verbesserung des Ist-Zustandes von baulichen und technischen Anlagen beschrieben, die das Ziel verfolgen, diese an den Stand der Technik anzupassen und die Wirtschaftlichkeit zu erhöhen.

1. Projektidee (Konzeption),
2. Standort (inklusive Markt) sowie
3. Kapitaleinsatz (Finanzierung aus Eigen- und Fremdkapital).

➢ langfristigen (strategischen)
➢ kurz- bis mittelfristigen (taktischen) Dimension zu unterscheiden.

➢ Investitionsrechnungen

➢ Modernisierungen bzw. Redevelopments stellen letztendlich (kleinere) Projektentwicklungen im Bestand dar.
➢ Sie können sich in der Phase zwischen zwei vollständigen Neuentwicklungen (Neubau) – je nach technischen und wirtschaftlichen Entscheidungskriterien mehrfach wiederholen oder aber auch ganz entfallen.
➢ Der Lebenszyklus endet mit dem Abriss und der Verwertung des Gebäudes.
➢ Wertsteigernde Maßnahmen dienen dem Ziel, die erhöhten Ansprüche des bestehenden Nutzersegments zufriedenzustellen, um dessen Verbleib im Gebäude langfristig zu sichern und darüber hinaus neue Nutzerschichten anzusprechen.
➢ Negative Effekte aus der technischen und wirtschaftlichen Überalterung von Objekten lassen sich damit reduzieren oder ausgleichen. Durch wiederholte Maßnahmen wird das Objekt zumindest auf, bestenfalls auch wieder über den allgemeinen Marktstandard gehoben. Dies spiegelt sich auch in den Ergebnissen der Vermietung und der Immobilienbewertung wider.

➢ Die technische Lebensdauer umfasst die Gebrauchsfähigkeit der Immobilie (respektive eines Gebäudeteils) entsprechend des vorgesehenen Verwendungszwecks. Bei üblichen Nutzungsarten und Bauqualitäten und unter Annahme einer angemessenen Instandhaltung stellt die technische Lebensdauer selten einen einschränkenden Faktor dar. Auch ältere Gebäude sind zumeist in ihrer Statik sowie hinsichtlich ihrer wesentlichen Funktionen (Ver- und Entsorgung mit Wasser, Strom, Heizung) über relativ lange Zeiträume gebrauchsfähig. Eine Begrenzung können jedoch neue technische bzw. bauliche Normen darstellen, welche eine Weiterverwendung ausschließen (z. B. Verbot bestimmter Baustoffe ohne technisch oder wirtschaftlich sinnvolle Sanierungsmöglichkeit).
➢ Die Wirtschaftlichkeit wird von Marktbedingungen beeinflusst, gleichzeitig spielen aber auch technische Eigenschaften wie die Nutzbarkeit des Objektes
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entsprechend seiner Bauweise, Struktur, Aufteilung, Ausstattung und Qualität eine Rolle. Beispielsweise benötigen moderne Handelsflächen bestimmte Größen, Aufteilungen und Ausstattungen, wodurch auch ein grundsätzlich gut erhaltenes Objekt eventuell nicht mehr sinnvoll nutzbar ist. Die wirtschaftliche Nutzungsdauer orientiert sich somit nicht nur an der generellen Nutzbarkeit oder einem noch positiven Cash Flow, sondern betrachtet auch Realoptionen. Diese können beispielsweise einen größeren und modernen Neubau attraktiver erscheinen lassen als die Weiternutzung des Bestandsobjektes

➢ Alle drei Ausgangssituationen sind unter dem Einfluss des Faktors Zeit zu betrachten
➢ Projektentwicklungen zielen auf eine ergebnisorientierte Kombination der drei zentralen Faktoren Projektidee (Konzeption), Standort (inklusive Markt) sowie Kapitaleinsatz (Finanzierung aus Eigen- und Fremdkapital).
➢ Grundsätzlich sind drei verschiedene Ausgangssituationen zu unterscheiden, die den Anlass bzw. Auslöser einer Projektentwicklung darstellen:
1. Vorhandener Standort mit zu entwickelnder Projektidee und zu beschaffendem Kapital (Start A), gegebenenfalls auch Kapital vor Projektidee,
2. vorhandenes Kapital mit zu entwickelnder Projektidee und zu beschaffendem Standort (Start B), gegebenenfalls auch Standort vor Projektidee,
3. vorhandene Projektidee oder Vorhandensein eines konkreten Nutzerbedarfs mit zu beschaffendem Standort und Kapital (Start C), gegebenenfalls auch Kapital vor Standort.

1. Projektidee für vorhandenen Standort: stellt eine häufige und zugleich schwierige Aufgabe dar. So ist davon auszugehen, dass in der Immobilienpraxis mehr als 2/3 der Projektentwicklungen vom Grundstück ausgehen, z. B. bei allen Unternehmen, die für ihre nicht mehr betriebsnotwendigen Grundstücke adäquate Nutzungsmöglichkeiten suchen.
2. Projektidee für vorhandenes Kapital und zu beschaffenden Standort: ist häufig eine Aufgabenstellung im Bereich institutioneller Investoren und Kapitalsammelstellen wie Versicherungen und Pensionskassen, offener und geschlossener Immobilienfonds, Leasinggesellschaften und ausländischer Investoren.
3. Projektidee noch ohne Standort und Kapital: fordert vom Projektentwickler einen konkreten Nutzerbedarf an einem geeigneten Standort zu decken. Typische Beispiele dieser Aufgabenstellung sind die Projektentwicklungen von Shopping-Centern, Logistikimmobilien oder standardisierten Wohnparks, für die jeweils geeignete Grundstücke und Käufer gefunden werden müssen.

➢ Haben eine unbefristete Nutzungsdauer, solange keine Risiken entstehen, die eine wirtschaftliche Nutzung des Baugrundstücks nicht mehr zulassen, z. B. aus Altlasten, Gesetzgebung oder politischen Wirren.
➢ Im Zeitverlauf kann sich durch externe Veränderungen auch der den höchsten Ertrag bringende Nutzen für ein Grundstück ändern.

Wie wird der Faktor Zeit in der strategischen Dimension dargestellt?
➢ Immobilien gehören zu den langlebigsten Wirtschaftsgütern.
➢ Die effektive ND ist abhängig von Standort, Nutzungsart und Architektur
➢ Von einer ND geht man von mehreren Jahrzehnten aus
➢ Um die effektive ND zu ermitteln, wird bei der Wertermittlung der technische Stand (Sachwertverfahren) und der wirtschaftliche Stand (Ertragswertverfahren) berücksichtigt.
Nur die Betrachtung der technischen ND überschätzt man die effektive ND. Die wirtschaftliche ND ist erheblich kürzer. Für die effektive ND ist aber der kürzeste Zeitraum maßgeblich. Der Lebenszyklus endet, wenn der technische Zustand eine Weiternutzung nicht mehr zulässt, der Cashflow keinen Anstieg mehr aufweist oder eine anderweitige Nutzung des Grundstücks attraktiver ist (Realoption).

Umfasst die Gebrauchsfähigkeit entsprechend des vorgesehenen Verwendungszwecks. Diese Lebensdauer ist selten ein einschränkender Faktor, da die Statik meist gut ist. Einschränkend können aber technische und bauliche Normen sein, welche eine Weiterverwendung ausschließen (z.B. Verbot von Baustoff). Kriterien dafür sind: Art und Größe, die architektonische Planung, Ausführung und verwendete Baumaterialien. Bezogen auf RND spielen Aspekte der Nutzung, der Instandhaltung, der nachträglichen Investitionen und außergewöhnliche Umwelteinflüsse eine Rolle. Detailliert betrachtet man einzelne relevante Bauteile (strukturelle Elemente oder Aus- bzw. Einbauten). Die technische Lebensdauer ergibt sich primär aus den Eigenschaften der strukturellen Elemente und sekundär aus den sonstigen Teilen, sofern diese nicht/aufwendig erneuert werden können.

Cashflow relevante Faktoren, wie Qualität, Vermietbarkeit, anzusetzende Miethöhe und laufender Aufwand. Es wird der Zeitraum betrachtet, in dem ein Gebäude entsprechend seiner Zweckbestimmung wirtschaftlich nutzbar ist. Sie wird von Marktbedingungen und technischen Eigenschaften beeinflusst. Die wirtschaftliche ND orientiert sich an der generellen Nutzbarkeit, einem positiven Cashflow und den Realoptionen. Das Ende der ND ist erreicht, wenn laufende Auszahlungen, die Einzahlungen überschreiten. (Neubau ist wirtschaftlicher)

Anforderungen an PE:
o Langlebigkeit und hohe Drittverwendungsfähigkeit der Rohbaustruktur
o Nachhaltige Gebäudekonzepte bzgl. Energie- und Materialverbrauch
o Möglichkeit zum Austausch wesentlicher Bauelemente
o Erneuerbarkeit der Gebäudetechnik
o Effizientes Gebäudemanagement mit geringen Betriebs- und Instandhaltungskosten
o Nutzungsflexibilität bei Marktveränderungen
o Hohe Wirtschaftlichkeit

➢ Langlebigkeit und hohe Drittverwendungsfähigkeit der Rohbaustruktur;
➢ nachhaltige Gebäudekonzepte hinsichtlich Energie- und Materialverbrauch;
➢ Möglichkeit zum Austausch und Recycling wesentlicher Bauelemente bzw. Materialien;
➢ Nachrüst- und Erneuerbarkeit der Gebäudetechnik;
➢ Berücksichtigung eines effizienten Gebäudemanagements mit geringen Betriebs- und Instandhaltungskosten;
➢ Nutzungsflexibilität bei Marktveränderungen; hohe Flächeneffizienz und Wirtschaftlichkeit.

➢ Durch Entwicklung von Marktkennzahlen, Anpassungsverhalten der Marktakteure und diversen Zeitverzögerungen, entsteht ein Marktzyklus, der zu typischen Änderungen bei allen wesentlichen Kennzahlen führt.
➢ Mit der Ausrichtung an spezifische Marktphasen können taktische Entscheidungen zum Start der PE getroffen werden. Bei baldigem Ende der Expansionsphase, verschiebt man aufwendige Baumaßnahmen lieber

➢ PE sollten für mehrere Alternativen und Szenarien geplant und abschließend priorisiert werden
➢ Manchmal sollte man auch des Status Quo beibehalten
➢ Um die richtige Entscheidung nachvollziehen zu können, verwendet man geeignete Entscheidungsmodelle. z.B. Modelle, die mithilfe von Analyse und Aufbereitung von Basisdaten die Alternativen bewerten und priorisieren. z.B. Auf Grundlage von Kennzahlen, Rangfolgen und Klassifizierungen.
➢ Bewertungs- und Entscheidungsmodelle:
o Monokriterielle Modelle: Statische/dynamische Investitionsrechnung
o Bikritielle Modelle: Zielrendite mit Nebenbedingung Risiko
o Multikritielle Modelle: Einfache Checklisten und Scorings

➢ beinhaltet verschiedene Entwicklungsschritte bzw. Entwicklungsphasen.
➢ In jeder Phase kann man die Projektentwicklung abbrechen
➢ Ist je nach Entwicklungsschritt mit mehr oder weniger hohen Verlusten aus den bereits erbrachten Leistungen verbunden.
➢ Die ersten Phasen beinhalten daher konzeptionelle/planerische Aspekte, welche zunehmend detaillierter ausgestaltet sind, jedoch noch einen geringeren Kostenblock bilden

➢ Projektentwicklungen zielen auf eine ergebnisorientierte Kombination der drei zentralen Faktoren:
1. Projektidee (Konzeption),
2. Standort (inklusive Markt) sowie
3. Kapitaleinsatz (Finanzierung aus Eigen- und Fremdkapital).
➢ Die relevanten Faktoren dürfen nicht nur kurzfristig betrachtet werden.
➢ Vielmehr ist – zumindest aus Sicht eines langfristigen Endinvestors bzw. des Nutzers – die dynamische Entwicklung aller Parameter von Interesse.
➢ Bei dieser zeitlichen Dimension ist zwischen einer langfristigen (strategischen) und einer kurz- bis mittelfristigen (taktischen) Dimension zu unterscheiden.
➢ Am Ende muss aus einer Vielzahl an möglichen Projektentwicklungsszenarien die optimale Alternative rational ausgewählt werden. Hierzu dienen Verfahren der Entscheidungsunterstützung wie beispielsweise Investitionsrechnungen.

➢ Tätig sind z.B. Architekten, Bauingenieure, Marketingfachleute, Kaufleute, Steuerberater, Juristen
➢ Haben die Aufgabe Projektentwicklungen zu konzipieren und die jeweiligen Schritte zur Entscheidung zu bringen.
➢ Wird das Ergebnis akzeptiert --> externe Planungsaufträge an Architekten und Fachplaner.
➢ Anderenfalls wird die Projektentwicklung zur Überarbeitung zurückgegeben oder aber gänzlich gestoppt.

➢ Die Projektinitiierung geht von einer bestimmten Projektidee (respektive Standort oder Kapital) aus.
➢ Um relevante Marktindikatoren zu erheben, sind folgende Analysen erforderlich:
o Nachfrageanalyse: Flächenbedarf, Potenzialanalyse zur Erhebung sektorenspezifischer Kenngrößen
o Angebotsanalyse: Flächenbestand, Flächenplanung
o Preisanalyse
➢ Die wichtigsten Standortfaktoren sind ebenfalls zu nennen.
➢ Betrachtung der Markt- und Standortsituation für den Nutzungssektor --> projektspezifische Marktchancen
➢ Kann die Veräußerung bereits im Vorfeld geplant werden, so reduziert sich das PE – Risiko und die Kapitalbeschaffung wird erleichtert
➢ Je nach Art und Umfang der PE kommen folgende Investoren in Frage:

➢ Nachfrageanalyse: Flächenbedarf, Potenzialanalyse zur Erhebung sektorenspezifischer Kenngrößen
➢ Angebotsanalyse: Flächenbestand, Flächenplanung
➢ Preisanalyse
➢ Die wichtigsten Standortfaktoren sind ebenfalls zu erheben. Ein wesentlicher Aspekt ist die wechselseitige Betrachtung der Markt- und Standortsituation für den relevanten Nutzungssektor (z. B. Büro, Einzelhandel, Logistik). Daraus ergeben sich die projektspezifischen Marktchancen (z. B. Flächenabsatz, Ertrag, Rendite)

➢ beinhaltet eine detaillierte Machbarkeitsstudie.
➢ Diese umfasst diverse Analysen u. a. zum Markt, zum Standort und zum Nutzungskonzept.
➢ Phasen:
o Marktanalyse: Erhebung von aktuellen und künftigen marktwirksamen qualitativ und quantitativen Fakten der Nachfrage und des Angebotes, die Einfluss auf die Investition haben könnten
o Standortanalyse: objektiv, methodisch aufgebaute und fachlich fundierte Untersuchung von Informationen, welche mit der Entwicklung einer Immobilie in Zusammenhang steht
➢ Unterscheidung in:
o Suche, nach einem optimalen noch fiktiven Standort für PE
o Einem fixen Standort, aber ohne Idee
o Verschiedene Standortalternativen hinsichtlich ihrer Eignung zur Realisierung eines bestimmten Nutzungskonzepts
Zur Beschreibung der Standortfaktoren sind folgende Teilleistungen erforderlich:
o Definition der räumlichen Rahmenbedingungen
o Erhebung relevanter harter und weicher Standortfaktoren auf Makro- und Mikroebene
o Wechselseitige Betrachtung von standort- und Marktsituation
o Entscheidungsvorschlag
o Auswahl standortgeeigneter Nutzungen für vorhandene Standorte oder nutzungsgeeigneter Standorte für noch zu beschaffende Standorte
➢ Zu unterscheiden ist in harte SF (Lage von Grundstück, Verkehrsstruktur und Umfeld) mit hoher Beeinflussbarkeit und weicher SF (Image, soziodemografische Struktur) mit geringer Beeinflussbarkeit.
➢ Nutzungskonzeptionen entstehen aus Projektideen. Größere Freiheit, wenn kein Standort und Kapital vorhanden sind, als Bestandsimmobilie.
➢ An dieser Stelle wird entschieden, ob der Erfolg vielversprechend ist, somit wird der Entscheidungsvorschlag zum weiteren Vorgehen weitergegeben. Somit würde man den Start der PE vollziehen. Andernfalls ist die Einstellung aller weiteren Aktivitäten zu empfehlen.

➢ Marktanalyse
➢ Standortanalyse
➢ Analyse des Nutzungskonzepts
➢ Wettbewerbsanalyse
➢ Risikoanalyse

➢ Definition der räumlichen Rahmenbedingungen des Projektes.
➢ Auswahl und Erhebung relevanter harter und weicher Standortfaktoren auf Makro- und Mikroebene.
➢ Wechselseitige Betrachtung von Standort- und Marktsituation.
➢ Entscheidungsvorschlag (mittels Nutzwertanalyse und/oder Portfolio-Matrix).
➢ Auswahl standortgeeigneter Nutzungen für vorhandene Standorte oder nutzungsgeeigneter Standorte für noch zu beschaffenden Standorte.

➢ aus Projektideen.

➢ mit noch zu beschaffendem Standort und Kapital bestehen die größten,
➢ bei einer Bestandsimmobilie die geringsten

➢ Sicherung und Erwerb des passenden Grundstücks.
➢ Im betriebswirtschaftlichen Sinne ist das Grundstück ein Produktionsfaktor.
➢ Es besteht ein Konfliktverhältnis zwischen dem Risiko eines Grundstückverlustes (durch zu späte Suche) und dem Risiko eines Kapitalverlust von Transaktionskosten/ Finanzierungen (durch frühen Kauf).

➢ Grundsätzlich: Parallel zur ersten Planungsphase sollte man versuchen, ein Grundstück kostengünstig zu erwerben, ohne das höhere Anzahlungen damit verbunden sind.
➢ Zielsetzung der Grundstücksakquisition: Bereitstellung eines passenden Grundstücks für die PE. Idealerweise kostengünstig über eine Ankaufsoption und evtl. Rücktrittsklausel im KV, falls Bebaubarkeit nicht gesichert ist.
➢ Folgende Teilleistungen sind erforderlich:
o Identifizierung geeigneter Grundstücke
o Untersuchung wesentlicher Eigenschaften
o Einsicht in die rechtlichen Dokumente
o Prüfung der tatsächlichen Möglichkeiten zum Grundstückserwerb
o Grundstückssicherung, z.B. durch Vorvertrag
o Abklärung der Bebaubarkeit
o Abschluss des KV
➢ Im Idealfall kann die Kaufpreisfälligkeit zum Baubeginn vereinbart werden.

➢ Identifizierung von geeigneten Grundstücken;
➢ Untersuchung wesentlicher Eigenschaften und Einflussfaktoren;
➢ Einsicht in rechtliche Dokumente, u. a. Grundbücher, Kataster, Baulastenverzeichnisse;
➢ Prüfung der tatsächlichen Möglichkeiten zum Grundstückserwerb;
➢ Grundstückssicherung, beispielsweise durch Vorvertrag, Option o. Ä.;
➢ Abklärung der Bebaubarkeit, gegebenenfalls Bauvoranfrage;
➢ Verhandlung und Abschluss des Kaufvertrages oder Erbpachtvertrages

➢ Es werden detaillierte Pläne und Untersuchungen erstellt, indem regelmäßig Spezialisten miteinbezogen werden (z.B. Architekt, Ingenieure, Geldgeber).
➢ Umsetzung der Nutzungskonzeption soll auf dem vorgesehenen Grundstück spezifiziert und nachgewiesen werden.
➢ Einzelheiten, wie Funktionen, Räume, Installationen und Materialen sind zu integrieren.
➢ Dieses Vorplanungskonzept dient zum Nachweis der planerischen Umsetzbarkeit der Nutzungskonzeption auf dem Grundstück. Es beinhaltet:
o Funktions- und Raumprogramm inkl. Gebäude und Geschossbelegung
o detaillierte Lagepläne, Grundrisse, Schnitte und Ansichten
o Erläuterungsberichte (nehmen Stellung zu den wesentlichen städtebaulichen, gestalterischen, funktionalen, technischen, bauphysikalischen und wirtschaftlichen Zusammenhängen)
➢ Mit dem Vorplanungskonzept + Erläuterungsbericht müssen folgende Fragen geklärt werden:
o Ist die beabsichtigte Nutzung umsetzbar?
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o Werden die spezifischen Vorgaben zu Räumen, Funktionen und Ausstattungen erfüllt?
o Ist das Projekt auf dem vorgesehenen Grundstück nach geltendem Baurecht zu realisieren?
o Ist eine geeignete Grundstruktur bezogen auf Bautechnik, Nutzung, technische Gebäudeausrüstung (TGA) und Kosten umsetzbar?
o Wie hoch sind die voraussichtlichen Entwicklungskosten? Passen Planung und Budget zusammen?
➢ Investitionskosten sind ein wichtiges Kriterium für den Erfolg der PE: Grundstückskosten (DIN276 Kostengruppe 100/200) + Baukosten (DIN276 Kostengruppe 300)
➢ Schätzung dieser Kosten erfordert exakte Kalkulationsmethoden und Erfahrungswissen (z.B. Referenzwerte aus Vergleichsobjekten).
➢ Anpassungen sind gemäß den Spezifika des Projekts, den regionalen Baupreisen sowie der laufenden Preisentwicklung vorzunehmen. Festlegung ob Netto oder Bruttowerte -> abhängig vom Umsatzsteuerabzug des Nutzers. Bei geplanter Weiternutzung oder Vermietung sind auch die Folgekosten für eine Gesamtbewertung der Kostenintensität wichtig. Auch bei Weiterverkauf kann der Erwerber diese Daten für die Effizient der Immobilie in sein Preisangebot miteinbeziehen.
➢ Schätzung der Erlöse erfolgt je nach Nutzungszweck eine überschlägige Zukunftsbewertung nach Fertigstellung mittels Ertragswertes, Vergleichswert und Sachwert.
➢ Ertragswert: Bereinigung und Kapitalisierung der Erträge aus Vermietung, Mietausfallwagnisse und nicht umlagefähige Bewirtschaftungskosten
➢ Sachwert: Geht vom Marktwert aus, welcher den PE-Kosten gegenüber zu stellen ist, wobei sich nach Berücksichtigung der Finanzierungs-, Vermarktungs- und Transaktionskosten ein angemessener Gewinn ergeben sollte.
➢ Bei Weiternutzung ist der Marktwert eine wichtige Entscheidungsgröße, sowie der Cash Flow und Kennzahlen wie Renditen usw.
➢ Kosten und Erlöse werden auch durch eine angemessene Finanzierung beeinflusst. Die Projekte binden kurzfristig hohe Kapitalbeträge, welche meistens finanziert werden. Der hohe Eigenkapitalanteil wird meistens über die Beteiligung aller Partner erreicht. Der Immobilienwert, der als Darlehenssicherung dient, ist im Laufe der PE nicht immer nachweisbar. Bei Nichtfertigstellung wäre es schwer zu verwerten oder fertigzustellen. Die Konditionen werden für dieses Risiko bei Zinsen und Zusatzsicherheiten angepasst. Um einen Kredit zu erhalten, erwartet man, das Zins und Tilgung aus dem Veräußerungserlös erwirtschaftet wird und zusätzliche Reserven bestehen. Diese Projekte werden intensiver geprüft und bewertet.
➢ Weitere Konkretisierungsaufgabe: Differenzierte Terminplan.
➢ Er gibt einen Überblick über der vorgesehen zeitlichen Ablauf, welche signifikante Ereignisse, Ergebnisse und Entscheidungen berücksichtigt:
o Beginn der PE im eigentlichen Sinne
o Auftrag an den Planer (Genehmigungsplan)
o Einreichung Bauantrag
o Erteilung Baugenehmigung
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o Ausschreibung
o Baubeginn
o Fertigstellung Rohbau, Innenausbau oder Objekt
o Abnahme
o Beginn der Nutzung
➢ Darstellungsinstrumente sind z.B. Netzpläne oder Balkenpläne. Im Ergebnis müssen Pläne, Kalkulationen, Tabellen und Erläuterungen zu einer funktionierenden Gesamtplanung und Projektsteuerung verbunden werden. Eine besondere Rolle in parallelen Strukturen spielen die Milestones, die bei einer Verzögerung zu einer Verzögerung des Gesamtprojekts führen.
➢ Zeitreserven sollten eingebaut werden, um vorgegebene Übergabetermine einhalten zu können und um Mehrkosten oder Mindererlöse zu vermeiden. Praxis: Verschiebungen normal, da fehlerhafte Planung oder kaum planbaren Sondereinflüssen (z.B. Rechtsstreit oder Insolvenzen).
➢ Zu starke Fokussierung auf die Termineinhaltung kann Qualitätsprobleme und Folgekosten generieren.

Ist die beabsichtigte Nutzung umsetzbar?
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o Werden die spezifischen Vorgaben zu Räumen, Funktionen und Ausstattungen erfüllt?
o Ist das Projekt auf dem vorgesehenen Grundstück nach geltendem Baurecht zu realisieren?
o Ist eine geeignete Grundstruktur bezogen auf Bautechnik, Nutzung, technische Gebäudeausrüstung (TGA) und Kosten umsetzbar?
o Wie hoch sind die voraussichtlichen Entwicklungskosten? Passen Planung und Budget zusammen?

o Beginn der PE im eigentlichen Sinne
o Auftrag an den Planer (Genehmigungsplan)
o Einreichung Bauantrag
o Erteilung Baugenehmigung
25
o Ausschreibung
o Baubeginn
o Fertigstellung Rohbau, Innenausbau oder Objekt
o Abnahme
o Beginn der Nutzung

➢ Investitionskosten sind ein wichtiges Kriterium für den Erfolg der PE: Grundstückskosten (DIN276 Kostengruppe 100/200) + Baukosten (DIN276 Kostengruppe 300)
➢ Schätzung dieser Kosten erfordert exakte Kalkulationsmethoden und Erfahrungswissen (z.B. Referenzwerte aus Vergleichsobjekten).

➢ Ist die beabsichtigte Nutzung umsetzbar?
➢ Werden die spezifischen Vorgaben zu Räumen, Funktionen und Ausstattungen erfüllt?
➢ Ist das Projekt auf dem vorgesehenen Baugrundstück nach geltendem Baurecht zu realisieren?
➢ Ist eine geeignete Grundstruktur bezogen auf Bautechnik, Nutzung, technische Gebäudeausrüstung (TGA) und Kosten umsetzbar (Erschließung, Gründung, Tragwerk, Medien, Technikräume usw.)?
➢ Wie hoch sind die voraussichtlichen Entwicklungskosten? Passen Planungen und
Budgets zusammen?

➢ Grundstückskosten (DIN 276 Kostengruppe 100/200)
➢ Baukosten (DIN 276 Kostengruppe 300)

➢ nach der Planbarkeit und Kostenhöhe in den Projektentwicklungsvarianten Neubau, Umbau, Erweiterung und Modernisierung.
➢ Finanzierungskosten, Vermarktungskosten und diverse Nebenkosten

➢ sind gemäß den Spezifika des Projektes (Größe, Komplexität, Standort, Konzept),
➢ sind gemäß den regionalen Baupreisen (Regionalfaktor)
➢ der laufenden Preisentwicklung (Baupreisindex) vorzunehmen.
➢ Im Einzelnen ist noch festzulegen, ob Netto- oder Bruttowerte Verwendung finden müssen, je nach Möglichkeit des Umsatzsteuerabzuges des Nutzers.

➢ eine Schätzung der Folgekosten (Bewirtschaftungskosten, Folgeinvestitionen) für eine Gesamtbewertung der Kostenintensität
➢ Heranziehen von Benchmarks, Erfahrungswerte und Preisindizes
➢ Bei Verkauf des entwickelten Objektes können diese Daten ebenfalls eine Rolle spielen, indem der künftige Erwerber die Effizienz der Immobilie in sein Preisangebot einbezieht.
➢ Abschätzung der voraussichtlichen Erlöse der Projektentwicklung

➢ Ertragswert
➢ Sachwert
➢ Vergleichswert

➢ Bereinigung und Kapitalisierung der Erträge aus Vermietung, Mietausfallwagnisse und nicht umlagefähige Bewirtschaftungskosten

➢ Geht vom Marktwert aus, welcher den PE-Kosten gegenüber zu stellen ist, wobei sich nach Berücksichtigung der Finanzierungs-, Vermarktungs- und Transaktionskosten ein angemessener Gewinn ergeben sollte.

➢ laufenden Nettoerlöse bzw. Cash-Flow
➢ Aus den Kosten und Erlösen ergeben sich weitere betriebswirtschaftliche Kennzahlen wie Renditen usw.
➢ Überschlägig werden anfangs einfache Developer-Rechnungen durchgeführt (d. h. Arbeit mit Multiplikatoren und anderen Grobschätzungen), im späteren Verlauf erfolgt der Ausbau zu komplexeren dynamischen Investitionsrechnungen (z. B. vollständiger Finanzplan). In diesem Sinne sei auf die an anderer Stelle im Detail vorgestellten Verfahren der Investitionsrechnung und Wertermittlung verwiesen.

➢ auf eine Maximierung der Rentabilität, wobei die Nebenbedingungen Liquidität (Finanzierung, Vermarktungsfähigkeit, Reserven) sowie Risiko (Planabweichungen, Value at Risk) eine entscheidende Rolle spielen.
➢ Wichtig sind unterstützende Finanzanalysen, etwa durch Szenariotechniken oder Sensitivitätsanalysen.

➢ Mit dem Start werden weitere Stakeholder miteingebunden, sodass ein Koordinierungsaufwand entsteht und Organisationsstrukturen entscheidend sind.
➢ Wesentliche Stakeholder mit Interessen:
o Investoren -> Rendite, Sicherheit und Qualität
o Nutzer -> Erfüllung ihres Flächenbedarfs
o Lieferanten -> Umsatzerlöse, schnelle Zahlung
o Kreditgeber -> Zins- und Tilgungszahlungen
o Öffentliche Hand -> Generierung von Steuereinnahmen, Durchsetzung des Bauplanungs- und Ordnungsrecht, Beachtung öffentlicher Ziele
o Umwelt, Interessenverband -> Umweltschutz
o Allgemeine Öffentlichkeit (Parteien, Verbände, Gewerkschaften) -> Div. konträre Sonderinteressen.

➢ Relevante Stakeholder müssen analysiert und evtl. eingebunden werden. Man muss einschätzen, ob sie das Projekt unterstützen oder sogar Widerstände aufbauen, die zum Scheitern führen.
➢ Ansonsten startet nun die bauliche Umsetzung. Wichtig ist die Steuerung der vorgegebenen Termine.

Das Projektmanagement umfasst Gesamtheit der Führungsaufgaben, -organisation, -techniken und -mitteln für die Abwicklung eines Projekts. Sie gliedert sich in:
o Projektleitung: Beinhaltet Entscheidungs- und Durchsetzungskompetenz in mit Entscheidungs- und Weisungsbefugnis. Nach DIN69901-1 verantwortlich für Planung, Steuerung und Überwachung.
o Projektsteuerung: §31 Abs. 1 HOAI definiert als von Auftragnehmern erbrachte Leistungen zur Steuerung von Projekten über mehrere
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Fachbereiche in der Vertretung des Auftraggebers. Stabsfunktion dient der Entscheidungsvorbereitung, ohne direkte Weisungsbefugnis.
o Projektcontrolling: Achtet, dass das Projektleitung und -steuerung effektiv und effizient erbracht wird. Stabsfunktion ohne Weisungsbefugnis. Die Ergebnisse sind für die Entscheidungsvorbereitung, die Projektleitung und ggf. weiteren übergeordneten Instanzen (z.B. Aufsichtsrat). Sie vermitteln relevante Infos und sorgen für Transparenz zum Stand und zur weiteren Planung. Wichtig sind Aussagen zur Qualität, Kosten, Terminen und Verträgen.

➢ Überwachung und Steuerung der vorgegebenen Termine.
➢ Eine Terminverschiebung führt oft auch zu Mehrkosten (z. B. Finanzierung) oder Mindererlösen (z. B. spätere Vermietung).
➢ Verschiebungen passieren durch u. a. fehlerhaften Planungen und/oder kaum planbaren Sondereinflüssen (z. B. Rechtsstreite, Baumängel, Insolvenzen)
➢ Starke Fokussierung auf die Termineinhaltung → führt zu Qualitätsproblemen und Folgekosten

➢ Inhalte, welche zur exakten Bestimmung der notwendigen Leistungen, der zu berechnenden Preise und weiterer Sachverhalte (Gewährleistung) zu vereinbaren sind.
➢ Daneben gibt es Richtlinien und Standards (z.B. VOB)
➢ Aus kaufmännischer Sicht wichtig: Vergütung (Nachforderungsoptionen, Fälligkeiten und Vergütungsansprüche) und Abnahme bzw. Verjährung.

➢ Juristisch basiert auf den allgemeinen Regeln des BGB
➢ keine Formerfordernis
➢ Bauvertrag ist ein Werkvertrag nach §§ 631ff. BGB.
➢ auch ein mündlicher Abschluss ist möglich
➢ Die schriftliche Vertragsurkunde dient insofern lediglich als Beweiszwecken, ist deshalb aber auch zu empfehlen.
➢ In einem abgeschlossenen Hauptvertrag kann die Schriftform jedoch auch vertraglich vereinbart werden, beispielsweise für damit zusammenhängende Nachträge, Zusatzaufträge oder Vertragsveränderungen

➢ Die im Rahmen der Projektentwicklung abzuschließenden Bauverträge richten sich grundsätzlich nach den allgemeinen Bestimmungen des BGB.
➢ Wichtig für das Vertrags- und Risikomanagement sind insbesondere typische Inhalte, welche zur exakten Bestimmung der notwendigen Leistungen, der zu
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berechnenden Preise und weiterer Sachverhalte, insbesondere der Gewährleistung, zu vereinbaren sind. Daneben gibt es bestimmte Richtlinien, Normen und Standards wie die VOB.
➢ Typischerweise ist ein Bauvertrag ein Werkvertrag nach §§ 631ff. BGB.

➢ Bauverträgen mit öffentlichen Auftraggebern (durch Gemeindeordnungen bestimmt),
➢ Bauverträgen in Zusammenhang mit einem Grundstückserwerbsvertrag (notarielle Beurkundung nach § 311 BGB) im Sinne eines Bauträgervertrages oder Fertighausvertrages.
➢ In diesen Fällen wäre bei einer Nichteinhaltung die Rechtsfolge eine Nichtigkeit des Vertrages (§ 125 BGB)

➢ regelt die Rechtsbeziehungen und Leistungspflichten zwischen dem Bauherrn (AG) und dem bauausführenden Unternehmen (AN).
➢ Die entsprechenden Verpflichtungen der Vertragsparteien wären wie folgt:
o Bauunternehmen: Errichtung eines Bauwerks nach vereinbarten Kriterien.
o Bauherr: Zahlung des vereinbarten Werklohnes und Abnahme der Leistung.
➢ Soll keine Einzelbeauftragung diverser Gewerke erfolgen, so bietet sich ein Generalunternehmervertrag an.
➢ Der Generalunternehmer übernimmt sämtliche Werkleistungen für die Errichtung eines Bauwerkes. Er kann auch Teilleistungen durch Weitergabe an Subunternehmer erstellen lassen.
➢ Erfolgt diese Weitergabe überwiegend spricht man von Generalübernehmer – er übernimmt also nur Aufgaben des Vertragsmanagement und der Koordination.
➢ Weitere Spezifika beinhalten Fertighausverträge: Werkverträge, sofern nicht nur Teile geliefert werden, sondern auch die Errichtung Leistungsbestandteil ist (Schlüsselfertig).

➢ Um die Komplexität der Vertragstexte zu begrenzen, wird regelmäßig auf bekannte und akzeptierte Richtlinien und Standards verwiesen.
➢ In den meisten Fällen wird in diesem Sinne auf die Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen (VOB) Bezug genommen.
➢ Die VOB ist kein Gesetz und keine staatliche Verordnung.
➢ Sie wird herausgegeben vom Deutschen Vergabe- und Vertragsausschuss für Bauleistungen (DVA), einem nichtrechtsfähigen Verein.
➢ Zweck des Vereins ist die Erarbeitung von Grundsätzen zur Vergabe und Abwicklung von öffentlichen Bauvorhaben.

➢ Mitglieder des Vereins sind diverse Interessenträger wie öffentliche Auftraggeber, Verbände, Bau- und Industrieunternehmen sowie die Politik.
➢ Die Bedeutung des Ausschusses bzw. der VOB ist in der Branche sehr hoch, da das BGB bezüglich der Bauaufträge nur allgemeine Regelungen enthält.
➢ Spezifika müssten somit stets individuell vereinbart werden, was sehr aufwendig wäre (Formulierungen, Prüfungen, Vertragslücken, Rechtsstreite).
➢ Die VOB enthält im Sinne eines Mustertextes bzw. Vorschlages diverse Bestimmungen über die Vergabe und Durchführung von Bauleistungen.
➢ Sie dient dem Interessenausgleich von Auftraggeber und Auftragnehmer, sofern diese die VOB ähnlich einer AGB-Regelung in ihre individuellen Verträge einbeziehen.

➢ Beinhaltet allgemeine Bestimmungen zur Vergabe von Bauleistungen.
➢ Die Richtlinien dienen der Gestaltung der Bauverträge und umfassen den Bereich der Vertragshandlungen von der Ausschreibung bis zum endgültigen Abschluss eines Bauvertrages.
➢ Öffentliche AG und öffentliche Unternehmen mit privatwirtschaftlicher Rechtsform (Stadtwerke) müssen die VOB/A+ B zwingend anwenden.
➢ Die Handlungen privater Bauherren basieren grundsätzlich nach allgemeinen Vorschriften der §§145BGB. Bei beidseitigem Interesse ist eine Vereinbarung der VOB nicht ausgeschlossen, aber eher für B als A. VOB/A gliedert sich in 4 Abschnitte:
o Basisparagrafen zur nationalen Vergabe: Schwellenwert bei geschätztem Gesamtauftragswert unter netto 5M, bei losweiser Vergabe unter netto 1M.pro Los.
o Basisparagrafen zur EU-weiten Ausschreibung: bei Vergabe oberhalb der Schwellenwerte
o Basisparagrafen zur sektoralen Vergabe öffentlicher AG: in den Sektoren Wasser-, Energie- und Verkehrsversorgung
o Vergabebestimmungen privater AG: die auf den o.g. Sektoren Aufgaben im Allgemeininteresse wahrnehmen.

➢ Beinhaltet Regelungen zur Ausführung und ist somit ggf. auf für Verträge private AG ohne explizite Einbeziehungspflicht interessant. Die enthaltenen allgemeinen Vertragsbestimmungen für die Ausführung von Bauleistungen beziehen sich auf die Phase ab Auftragserteilung (Baubeginn, Durchführung, Fertigstellung, Abnahme, Abrechnung, Zahlung und Mängelhaftung).
➢ In der Vertragsregelung haben die spezifischen Regelungen der VOB/B häufig Einfluss auf ein Standardbauvorhaben nach BGB. In der Konkretisierung des §242BGB „Leistung nach Treu und Glauben“ wäre dies denkbar für:
o Mitwirkungspflicht des AG
o Haftung des UN bei Verletzung der Prüf- und Hinweispflichten
o Verlängerung der Ausführungszeiten bei Baubehinderung
o Gewährung von Abschlagszahlungen an den UN bei Unzumutbarkeit der Vorleistungspflicht
o Prüffähige Abrechnung der Werklohnforderung des UN

➢ beinhaltet allgemeine Technische Vertragsbedingungen für Bauleistungen

➢ Im Werksvertrag nach BGB existieren keine bestimmten Vergütungsarten.
➢ In §631BGB wird nur auf den Begriff „vereinbarte Vergütung“ Bezug genommen. Im Bauvertrag nach §5VOB/A werden verschiedene Vertragstypen und Vergütungsarten unterschieden.
➢ So kann etwa eine insgesamt geschuldete Werkleistung vereinbart werden. Entsprechende Leistungsverträge können entweder nach Leistungs- oder Pauschalpreisvertrag vereinbart werden.
➢ Dem gegenüber steht der Aufwandsvertrag. → Wählbar bei schwer kalkulierbaren Leistungen.
➢ Meist bieten Handwerker einen Stundenlohnvertrag an, welcher die geleisteten Stunden nach Aufwand abrechnet. → Fallweise auch Selbstkostenerstattungsverträge, insbesondere bei Materialbeschaffung.
➢ Es können Sondervereinbarungen getroffen werden wie Lohn- und/oder Materialpreisgleitklauseln.

➢ Weitere Möglichkeiten für Vertragsergänzungen ergeben sich aus:
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o AG übernimmt bisher vereinbarte Leistung doch selbst
o Durch Änderungen des Bauentwurfs ändern sich die Preisgrundlagen für die vertraglichen Leistungen
o AG fordert bzw. AN erbringt notwendige Zusatzleistungen
o Vereinbarte oder zu akzeptierende Preisanpassung bei einem Pauschalvertrag
➢ Kostenintensive Nachforderungen sind während der Bauzeit oft mit Zeitdruck und eingeschränkten Wettbewerb verbunden – Konfliktpotenzial!
➢ Umfangreiche Regelungen zu Nachforderungsmöglichkeiten und zum Leistungsumfang (Bau-Soll) sind daher in VOB/B§2 enthalten, sodass damit zahlreiche Konstellationen leichter verhandelbar sind.
➢ Nachforderungen können erfolgen, wenn:
o Der AN bestimmte Änderungen des AG akzeptieren muss,
o Nicht vereinbarte Leistungen zur Ausführung der vertraglichen Leistung notwendig sind.
➢ Die VOB weicht demnach vom BGB Werkvertragsrecht ab, wonach der AN eine Zusatzleistung auch ablehnen könnte. Das würde den Baufortschritt gefährden und ist nicht das Ziel der VOB.
➢ Die Fälligkeit der Vergütung tritt grundsätzlich nach Fertigstellung und Abnahme ein.
➢ Bei längeren und kostenintensiven Projekten sind Abschlagszahlungen möglich. Nach BGB keine Regelung bzgl. Schlusszahlung.
➢ VOB/B setzt die Fälligkeit nach Prüfung und Feststellung fest. Spätestens 2 Monate nach Zugang der Schlussrechnung
➢ Schlusszahlung liegt vor, wenn diese als solche zu erkennen ist. Überweisungszweck oder Verweis auf Rechnung.
➢ Die Definition dieser ist wichtig, als dass damit gleichzeitig der Ausschluss von Nachforderungen verbunden ist. Die vorbehaltlose Annahme der Schlusszahlung ist somit ein entscheidender Punkt für AN und Bauunternehmen. Nachforderungen und Vorbehalte erfordern zeitnahes Handeln:
o Erklärung des Vorbehalts binnen 24 Tagen nach Schlusszahlungszugang
o Vorlage einer prüfbaren Rechnung nach weiteren 24 Tagen
o Nachprüfbarkeit der Nachtragsforderungen, diese sind innerhalb der Frist abzurechnen.
➢ Der AN verliert ggf. weitere Ansprüche, wenn …
o der Vorbehalt nicht fundiert oder fristgemäß vorgetragen wird
o der AG auf diese inhaltlichen oder formalen Mängel ausdrücklich hinweist.
➢ Bei späten oder unvollständigen Zahlungen ist die Verjährung des Vergütungsanspruch wichtig. Die VOB/B enthält keine eigenen Regeln zur Verjährung. Nach §195BGB sind es 3 Jahre mit Fristbeginn Ende des Jahres, in welchem der Anspruch entstanden ist.
➢ Nach einem VOB/B Vertrag ist die Fälligkeit des Vergütungsanspruches gebunden an:
o Die Abnahme
o Stellung einer prüffähigen Schlussrechnung
o Prüfung derselben bzw. Ablauf von zwei Monaten
➢ Ohne Vorliegen aller o.g. Kriterien beginnt die Frist vorerst nicht zu laufen. Für den später auszuzahlenden Sicherheitsbetrag gilt ebenfalls die Dreijahresfirst.
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➢ Sie beinhalten einen anteiligen Einbehalt von Geld als eine Art Sicherheit nach §17 VOB/B. Diese schützt den AG bzgl. Mängelansprüche gegenüber dem AN nach Abnahme

➢ beinhaltet die Anerkennung der durch den Auftragnehmer erbrachten Werkleistung durch eine zumeist explizite Erklärung des Auftraggebers.
➢ Zu unterscheiden sind hierbei bestimmte Varianten.
➢ So beinhaltet die ausdrückliche Abnahme eine vom Auftraggeber ausdrücklich abgegebene Erklärung, wobei hierfür keine besonderen Formvorgaben existieren.
➢ Üblich ist bei allen größeren Projekten eine förmliche Abnahme durch gemeinsame Begehung und Unterzeichnung eines Abnahmeprotokolls. Fallweise kann eine fiktive Abnahme notwendig werden, insbesondere wenn die Parteien eine ausdrückliche Abnahme bewusst verzögern. Anzunehmen ist die Abnahme somit unter folgenden Voraussetzungen:
o 12 Werktage nach schriftlicher Mitteilung über Fertigstellung,
o 6 Werktage nach Inbenutzungnahme (z. B. Einzug, Nutzung),
o nach fruchtlosem Fristablauf nach gesetzter Abnahmeaufforderung,
o nach Erteilung der Fertigstellungsmitteilung durch einen Gutachter
➢ Sie können unter Vorbehalt erfolgen.
➢ Typisch sind insbesondere Mängelvorbehalte und ein entsprechender Nacherfüllungsanspruch (Mängelbeseitigung). Die Abnahme der Bauleistung entfaltet folgende Wirkungen:
o Beginn der Verjährungsfrist für Mängelansprüche;
o Fälligkeit des Vergütungsanspruchs;
o Umkehr der Beweislast bei Mängeln;
o Gefahrenübergang;
o Verlust nicht vorbehaltener Ansprüche. Bei fehlender Abnahme beginnt die Verjährung der Mängelansprüche auch bei endgültiger Abnahmeverweigerung

o 12 Werktage nach schriftlicher Mitteilung über Fertigstellung,
o 6 Werktage nach Inbenutzungnahme (z. B. Einzug, Nutzung),
o nach fruchtlosem Fristablauf nach gesetzter Abnahmeaufforderung,
o nach Erteilung der Fertigstellungsmitteilung durch einen Gutachter

o Beginn der Verjährungsfrist für Mängelansprüche;
o Fälligkeit des Vergütungsanspruchs;
o Umkehr der Beweislast bei Mängeln;
o Gefahrenübergang;
o Verlust nicht vorbehaltener Ansprüche. Bei fehlender Abnahme beginnt die Verjährung der Mängelansprüche auch bei endgültiger Abnahmeverweigerung

➢ Die Verjährungsfrist für Mängelansprüche an Bauwerken beträgt laut BGB 5 Jahre.
➢ Vereinbarungen in der VOB/B können den AN besserstellen. Diese Fristen betragen:
o Für Arbeiten an Bauwerken 4 Jahre
o Für Arbeiten an Grundstücken 2 Jahre
o Für Maßnahmen an von Feuer berührten Bauteilen von Feuerungsanlagen 2 Jahre
o Für die Errichtung maschineller/elektronischer Anlagen ohne Wartung durch AN 2 Jahre
➢ Innerhalb dieser Frist kann der Bauherr bei mangelhafter Bauleistung Ansprüche geltend machen. Der Hauptanspruch:
o Der erfolgreichen Erstellung des bestellten Werkes und
o Der Einhaltung der vertraglichen Vereinbarungen
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➢ Ein Ausschluss der Mängelhaftung in den AGB des AN ist unwirksam. Ausschlussklauseln in Individualverträgen sind nur beschränkt wirksam.
➢ Möglich wäre ein notarieller Individualvertrag.
➢ Tritt eine Mängelhaftung ein, so bestehen bestimmte Mängelrechte des Bauherrn nach BGB und VOB:
o Nacherfüllung: Beseitigung innerhalb einer bestimmten Frist, unabhängig vom Verschulden des AN und mind. 2 Nacherfüllungsversuche
o Selbstvornahme: Nach Ablauf der Nacherfüllungsfrist behebt der Bauherr den Mangel selbst und verlangen nach Minderung oder weiterer Schadensersatz
➢ Evtl. kann der AN nach VOB/B von weitergehenden Ansprüchen freigestellt werden, insbesondere bei:
o Mängeln der Leistungsbeschreibung
o Falschen Anordnungen des AG
o Mängeln der vom AG gelieferten oder vorgeschriebenen Bauteile
o Unzureichender Beschaffenheit einer Vorleistung eines anderen UN
➢ Die Befreiung setzt eine Mitwirkung des AN voraus. (Prüf- und Hinweispflicht und konkrete, schriftliche Formulierung des Bedenkens).
➢ In Spezialfällen kann der AN die Mängelbeseitigung auch ablehnen, wenn die Verhältnismäßigkeit nicht gegeben ist. Eher Minderung oder SE

➢ Die Verjährungsfrist für Mängelansprüche an Bauwerken beträgt laut BGB 5 Jahre.
➢ Vereinbarungen in der VOB/B können den AN besserstellen. Diese Fristen betragen:
o Für Arbeiten an Bauwerken 4 Jahre
o Für Arbeiten an Grundstücken 2 Jahre
o Für Maßnahmen an von Feuer berührten Bauteilen von Feuerungsanlagen 2 Jahre
o Für die Errichtung maschineller/elektronischer Anlagen ohne Wartung durch AN 2 Jahre
➢ Innerhalb dieser Frist kann der Bauherr bei mangelhafter Bauleistung Ansprüche geltend machen. Der Hauptanspruch:
o Der erfolgreichen Erstellung des bestellten Werkes und
o Der Einhaltung der vertraglichen Vereinbarungen
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➢ Ein Ausschluss der Mängelhaftung in den AGB des AN ist unwirksam. Ausschlussklauseln in Individualverträgen sind nur beschränkt wirksam.
➢ Möglich wäre ein notarieller Individualvertrag.
➢ Tritt eine Mängelhaftung ein, so bestehen bestimmte Mängelrechte des Bauherrn nach BGB und VOB:
o Nacherfüllung: Beseitigung innerhalb einer bestimmten Frist, unabhängig vom Verschulden des AN und mind. 2 Nacherfüllungsversuche
o Selbstvornahme: Nach Ablauf der Nacherfüllungsfrist behebt der Bauherr den Mangel selbst und verlangen nach Minderung oder weiterer Schadensersatz
➢ Evtl. kann der AN nach VOB/B von weitergehenden Ansprüchen freigestellt werden, insbesondere bei:
o Mängeln der Leistungsbeschreibung
o Falschen Anordnungen des AG
o Mängeln der vom AG gelieferten oder vorgeschriebenen Bauteile
o Unzureichender Beschaffenheit einer Vorleistung eines anderen UN
➢ Die Befreiung setzt eine Mitwirkung des AN voraus. (Prüf- und Hinweispflicht und konkrete, schriftliche Formulierung des Bedenkens).
➢ In Spezialfällen kann der AN die Mängelbeseitigung auch ablehnen, wenn die Verhältnismäßigkeit nicht gegeben ist. Eher Minderung oder SE

➢ Die hohen Investitionssummen und die Unsicherheiten hinsichtlich Durchführung und Vermarktung erfordern eine sorgsame Analyse und Entscheidungsunterstützung im Vorfeld.
➢ Entsprechende Chancen- und Risikobewertungen sollen die Ergebnisse der PE kritisch hinterfragen. Wichtig sind, die Liquidität und die Rentabilität. Geeignete Prognose- und Bewertungstechniken müssen dies methodisch unterstützen.
➢ Zur Erzielung der erwartenden Rendite muss durch die Vermarktung ab Beginn der Nutzung Erträge erwirtschaften.
➢ „Risiko“ umfasst die Möglichkeit der Abweichung von diesen Erfahrungswerten bei den relevanten Projektzielen und Kennzahlen. Sie entstehen über die Unsicherheit über Entscheidungen bzw. den Eintritt zukünftiger Ereignisse. Risiken stehen stets Chancen gegenüber. Positive Abweichungen als Folge eines Ereignisses ist eine Chance.
➢ In der Bewertung muss man achten, dass Einzelrisiken, zahlreiche Abhängigkeiten untereinander aufweisen. Im Ergebnis wirken sie sich auf die Unterschreitung der erwarteten Rentabilität und Werthaltigkeit aus.
➢ Die Projektplanung und -steuerung muss die typischen Risiken analysieren und bewerten.
➢ Projektcontrolling fordert sich Ergebnisse von den anderen beiden ein und überprüft durch Plausibilität Betrachtungen sie zu bestätigen oder zu korrigieren. Gegenmaßnahmen: stärkere Überwachung, geeignete Vertragsgestaltung, Projektumplanung.

➢ Der Mietvertrag ist ein Vertrag über eine entgeltliche Gebrauchsüberlassung.
➢ Die grundsätzlichen Vertragsbeteiligten sind der Vermieter und der Mieter (z.B. Einzelpersonen, PG, KG.).
➢ Die wesentlichen rechtlichen Grundlagen finden sich in den §§ 535ff. BGB.

➢ Der Vermieter ist verpflichtet, dem Mieter die Mietsache während der Mietvertragslaufzeit in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und auf der Mietsache ruhende Lasten (z. B. Instandhaltung, Steuern) zu tragen.
➢ Der Mieter ist dagegen verpflichtet, den vereinbarten Mietzins zu entrichten. Vertragliche Einzelregelungen, etwa zu Zustandsänderungen oder zusätzlichen Kostenübernahmen, sind jedoch möglich

➢ Abzugrenzen ist der Mietvertrag zu weiteren Vertragstypen zur Gebrauchsüberlassung, wie dem Leihvertrag, dem Pachtvertrag oder dem Leasingvertrag

➢ Leihvertrag: Der Verleiher verpflichtet sich zur unentgeltlichen Gebrauchsüberlassung an den Entleiher.
➢ Pachtvertrag: lehnt sich an Vorschriften des Mietrechts + besondere Vorschriften des Pachtrechts. Unterschied liegt im Vertragszweck, da bei Pacht nicht nur die Gebrauchsüberlassung, sondern auch der Fruchtgenuss nach den Regeln ordnungsgemäßer Wirtschaft impliziert wird (§581 Abs1 BGB). Man überlässt die Fläche + Ausstattung, als Quelle der Erträgnisse (eine reine Möblierung ist nicht ausreichend).
Besonderheiten, da Verpflichtung zum Erhalt des Inventars (§582 Abs1 BGB) und spezielle Kündigungsfristen §584 BGB

➢ Wichtig ist die Abgrenzung von Wohn- und Gewerberaum, da das Mietrecht Unterschiede aufweist.
➢ Hintergrund ist die besondere Ausgestaltung des Wohnraummietrechts zur Durchsetzung sozialpolitischer Zwecke (Mieterschutz).
Beispiel: Begrenzung der Miethöhe, Eingeschränkte Kündigungsmöglichkeit und mieterfreundliche Rechtsprechung bei richterlichen Entscheidungen
➢ Für die Qualifikation ist der Wille der Vertragsparteien maßgeblich.

➢ Die allgemeinen Regelungen der §§ 535–548 widmen sich dem Vertragsschluss, der Mängelhaftung und der Beendigung von Mietverhältnissen.
➢ Der Wohnungsmietvertrag ist in den §§ 549–577a BGB geregelt.
➢ Wichtig ist u. a. die Miethöhe (§§ 556ff.), das Pfandrecht des Vermieters (§§ 562ff.), der Vermieterwechsel (§ 566) sowie die Kündigung bzw. Befristung (§§ 568ff.).
➢ Die weiteren Regelungen für die Überlassung von Grundstücken und Räumen (§§ 578–580a) gelten vor allem für den Geschäftsraummietvertrag und sind für Wohnungsmietverträge nicht spezifisch

➢ Die unterzeichnete Urkunde muss alle wesentlichen, der Schriftform unterliegenden Abreden enthalten. In der Regel erfolgt eine mechanische Verbindung aller Seiten, etwa durch eine Klammerung.
➢ Ausreichend sind auch eine fortlaufende Paginierung und eine Nummerierung aller aufeinanderfolgenden Bestimmungen mit einer einheitlichen grafischen und inhaltlich zusammenhängenden Darstellung des Textes

➢ Für Entwicklungen und Sondersituationen ist über geeignete Klauseln ausreichend Vorsorge zu treffen.
➢ Streitpunkte ergeben sich häufig aus Vereinbarungsbestandteilen wie Anlagen, Zeichnungen und technischen Verweisen
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➢ Ungünstig sind auch Unbestimmtheiten und Abhängigkeiten, die noch konkretisiert werden sollen („abhängig vom Baufortschritt“, „darüber werden sich die Parteien noch verständigen“)

➢ Zahlreiche Inhalte können in den Mietvertrag aufgenommen werden, je nach Mietvertragsgegenstand etwa Regelungen betreffend:
o Vertragsparteien
o Mietgegenstand
o Miete bzw. Mietzins
o Mietanpassungsmöglichkeiten
o Umsatzsteuer
o Nebenkosten
o Mietsicherheiten
o Beginn und Dauer des Mietverhältnisses
o Überlassung der Mietsache
o Schönheits- und Kleinreparaturen
o Instandhaltung und Instandsetzung
o Beendigung des Mietverhältnisses
o Rückgabe der Mietsache

➢ Wenn nicht anders vereinbart, ist ein späterer Wechsel der Parteien ohne Zustimmung nur in Ausnahmefällen möglich:
o Veräußerung des Mietgegenstandes („Kauf bricht nicht Miete“)
o Unternehmensumwandlungen und -fusionen (Gesellschaftsrecht)
➢ Wenn der Mieter den Vertrag vorzeitig beenden möchte, ist dies durch Suche und Nennung eines Nachmieters nicht einseitig durchsetzbar
➢ Es besteht kein Anspruch auf Nachmieterakzeptanz
➢ Nachmieterklauseln können im Hauptvertrag vereinbart werden.
➢ Besondere Ausnahmen sind nur bei einem stark überwiegenden, berechtigten Interesse des Mieters denkbar

➢ Der Mietgegenstand muss eine exakte Bezeichnung tragen.
➢ Definieren neben Lage, Beschaffenheit und bei gewerblichen MV, auch Grundrisse.
➢ Risiken resultieren bei der Vermietung aus nicht fertiggestellten Flächen. Grundrisse, Pläne, Bau- und Ausstattungsbeschreibungen oder Übergabe können abweichen.
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➢ Angaben zur Fläche mit Berechnungsmethode stellen eine Grundlage für spätere Kostenumlagen und Mietanpassungen dar.
➢ Laut Wohnflächenverordnung gibt es einheitliche Berechnungsmethoden, z.B. DIN277 oder gif MF-G (Gesellschaft für immobilienwirtschaftliche Forschung für die Mietfläche Gewerbe).

➢ Klauseln zur Nutzung: Sichern sachgemäße Verwendung und Vermeidung von Schäden an der Substanz-Überwachung durch Begehungs- und Kontrollrechte.
➢ Neben der Nutzung kann bei gewerblichen MV auch die Betriebspflicht beinhalten, um Imageschäden durch Leerstand zu vermeiden.
Der Detaillierungsgrad schwankt – kann im Einzelhandel sogar bis zur Festlegung des Sortiments reichen.
➢ Konkurrenzschutzklauseln: Vermieter müssen die Konkurrenz vom Mieter fernhalten. Anspruch haben Mieter, deren Umsatz sehr von der räumlichen Nähe vergleichbarer UN abhängt (z.B. Bäcker, Friseur). Es besteht normal ein vertragsimmanenter Konkurrenzschutz aus Treu und Glauben. Grenzen hat dieser, falls die Anmietung bereits unter Kenntnis der Wettbewerbssituation stattfand oder das Hauptsortiment ohne Erlaubnis erweitert wurde. Im Vertrag sollten diese beabsichtigten Ausschlüsse und Schutzmechanismen exakt beschrieben werden (Sortiment, relevante Freiflächen)

➢ Ist in seiner Höhe frei verhandelbar
➢ Gesetzliche Einschränkungen bestehen bei der Wohnraumvermietung und bei einer öffentlichen Förderung.
➢ Bei vorsätzlicher Mieterhöhung (Wucher) sind strafrechtlich Geld- oder Freiheitsstrafen möglich, zivilrechtlich nach §812BGB sind Rückforderungen durchsetzbar

➢ Fester Mietzins (vorbehaltlich Wucher § 291 StGB/§ 5 WiStrG).
➢ Umsatzmietvereinbarungen (vor allem bei Einzelhandelsflächen, Mietzins ermittelt sich als Prozentsatz des Umsatzes oder Gewinns der gewerblichen Nutzung des Mietgegenstandes).
➢ Staffelmietvereinbarung (Festlegung aller Mietanpassungen vorab hinsichtlich Umfangs und Zeitpunkt).
➢ Indexmietvereinbarungen bzw. dazu ähnliche Wertsicherungs- oder Preisklauseln (automatische Mietzinsänderung bei Änderung einer Referenzgröße, gegebenenfalls anteilig oder unter bestimmten Bedingungen wie Höhe des Anstiegs).
➢ Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete (besondere gesetzliche Mieterhöhungsoption bei Wohnraum)

➢ Relevant ist hierbei die Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete (§558BGB) sowie die Mieterhöhung für Modernisierungsmaßnahmen (§559BGB).
➢ Diverse Einzelregelungen beschränken den Spielraum.
➢ Für Gewerberaum sind die Mieterhöhungsoptionen vertraglich festzulegen. Gängige Varianten:
o Umsatzmietvereinbarung: meistens bei Einzelhandelsflächen, Mietzins = Prozentsatz des Umsatzes/Gewinns der gewerblichen Nutzung. Definition und Nachprüfbarkeit der Bezugsgröße sind wichtig! Anteilig partizipiert der Vermieter am Geschäftsrisiko, dies ist auch eine Entlastung für Mieter. Begrenzung durch Mindestmietzins („Floor“) und Maximalmietzins („Cap“).
o Staffelmietvereinbarung: Für Wohn- (§557aBGB) und Gewerberaum (nahezu unbegrenzt) möglich. Bei Wohnraum ist eine schriftliche Vereinbarung über die Staffelmiete notwendig, zudem ein Ausschluss weiterer Mieterhöhungen über die Gültigkeit, der Mietzins muss mind. 1 Jahr unverändert bleiben, Miete und Erhöhungsbetrag müssen ausgewiesen werden. Eine Beschränkung des Kündigungsrecht des Mieters ist unwirksam, sofern der Vertrag mind. 4 Jahre läuft. Vorzeitige Kündigung zum Ablauf des 4.Jahres möglich.
o Indexmietvereinbarungen: automatische Mietzinsänderung bei Änderung der Referenzgröße. Ab welchem Referenzwertanstieg und zu welchem Zeitpunkt werden festgehalten. Der Gesetzgeber schränkt die Vertragsfreiheit wegen der Geldwertstabilität und auch des Mieterschutzes etwas ein.
o Voraussetzungen nach dem Preisangaben- und Preisklauselgesetz:
▪ Bezugsgröße ist der Verbraucherpreisindex oder ggf. ein anderer mieterrelevanter Preisindex
▪ Mietvertragslaufzeit beträgt mind. 10 Jahre (inkl. Optionsrecht)
▪ Es ist eine Erhöhung und Ermäßigung möglich, jedoch keine überproportionale Anpassung
o Die Wertsicherungsklausel in Wohnraum-MV sind nur wirksam, wenn folgende Kriterien passen:
▪ Schriftliche Vereinbarung notwendig
▪ Preisindex der Lebenshaltung des Statistischen Bundesamtes
▪ Mietpreisanpassung maximal der prozentualen Indexerhöhung
▪ Mietzinshöhe bleibt mind. 1 Jahr unverändert
▪ Änderung der Mietzinshöhe mit genauer Erläuterung erfolgt schriftlich
▪ Mietzinshöhe ändert sich ab dem übernächsten Monat nach Zugang der Erklärung

▪ Schriftliche Vereinbarung notwendig
▪ Preisindex der Lebenshaltung des Statistischen Bundesamtes
▪ Mietpreisanpassung maximal der prozentualen Indexerhöhung
▪ Mietzinshöhe bleibt mind. 1 Jahr unverändert
▪ Änderung der Mietzinshöhe mit genauer Erläuterung erfolgt schriftlich
▪ Mietzinshöhe ändert sich ab dem übernächsten Monat nach Zugang der Erklärung

automatische Mietzinsänderung bei Änderung der Referenzgröße. Ab welchem Referenzwertanstieg und zu welchem Zeitpunkt werden festgehalten. Der Gesetzgeber schränkt die Vertragsfreiheit wegen der Geldwertstabilität und auch des Mieterschutzes etwas ein.

Für Wohn- (§557aBGB) und Gewerberaum (nahezu unbegrenzt) möglich. Bei Wohnraum ist eine schriftliche Vereinbarung über die Staffelmiete notwendig, zudem ein Ausschluss weiterer Mieterhöhungen über die Gültigkeit, der Mietzins muss mind. 1 Jahr unverändert bleiben, Miete und Erhöhungsbetrag müssen ausgewiesen werden. Eine Beschränkung des Kündigungsrecht des Mieters ist unwirksam, sofern der Vertrag mind. 4 Jahre läuft. Vorzeitige Kündigung zum Ablauf des 4.Jahres möglich.

meistens bei Einzelhandelsflächen, Mietzins = Prozentsatz des Umsatzes/Gewinns der gewerblichen Nutzung. Definition und Nachprüfbarkeit der Bezugsgröße sind wichtig! Anteilig partizipiert der Vermieter am Geschäftsrisiko, dies ist auch eine Entlastung für Mieter. Begrenzung durch Mindestmietzins („Floor“) und Maximalmietzins („Cap“).

➢ Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete;
➢ Mieterhöhung aufgrund Modernisierung
➢ Erhöhung der Betriebskostenvorauszahlung (BKV)

➢ Mieterhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete dient der Gewährleistung eines marktgerechten Mietertrages für den Eigentümer. Referenzpunkt kann dem Mietspiegel entnommen werden. Voraussetzungen:
o Ausschluss durch Vereinbarung ist nicht möglich
o Miete bleibt mind. 1 Jahr unverändert (Ausnahme: Modernisierungserhöhung oder Erhöhung der Betriebskostenvorauszahlung))
o Kappungsgrenze liegt bei 20% innerhalb der letzten drei Jahre
o Neu: 15%, wenn die Rechtsverordnung für ein Gebiet von der Landesregierung erlassen wurde (max. 5 Jahre)
o Erhöhungsanspruch ist dem Mieter in Textform zu erklären und zu begründen

➢ Wirksam wird die Erhöhung erst bei Zustimmung des Mieters, dieser ist dazu verpflichtet, wenn alle Voraussetzungen vorliegen.
➢ Sonst Klage, wenn Zustimmung nicht mit Ablauf des 2.Kalendermonats nach Zugang erfolgt ist.
➢ Schriftliche Bestätigung kann durch konkludentes Handeln (erhöhter DA) ersetzt werden

➢ Mieterhöhungen aufgrund Modernisierung werden in §559BGB geregelt, um die Verzinsung der Investition sicherzustellen.
➢ Dies dient auch den politischen Zielen, wie Stadtentwicklung, Umweltschutz, Ressourceneinsparung, Wirtschaftsentwicklung und Risikovorsorge.
➢ Rechtzeitige Ankündigung und Begründung (Maßnahmenbeschreibung und eine Berechnung der entstandenen Kosten + Umlage auf Mieter) notwendig.
➢ Seit 01.01.2019 kann die Miete um 8% der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen.
➢ Die effektive Rendite wird durch nicht umlegbare Kosten und marktseitigen Einflüssen geringer ausfallen.
➢ Formal hat der Vermieter ein Wahlrecht nach 558BGB (Zustimmungspflicht) oder 559BGB (einseitige Erklärung). Die nachvollziehbare Formulierung des Schreibens und des Kostennachweis sind maßgeblich für den Erfolg.

➢ Nur gewerbliche Verträge!
➢ Grundsätzlich ist die Vermietung von Wohn- und Gewerberäumen und unbebauten Grundstücken von der UST befreit (§4 nr. 12a UstG).
➢ Die freiwillige Ausübung einer Umsatzsteueroption ist für gewerbliche Flächen lt. §9 möglich.
➢ Vorteil: Bei Erstellung des Bauwerkes oder bei größeren Modernisierungen sind erhebliche UST-Beträge zu zahlen (in Baukosten enthalten).
➢ Wird die spätere Vermietung mit UST belegt, kann der Eigentümer die Beträge teilweise als VST geltend machen.
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➢ Für gewerbliche Mieter ist dies ein durchlaufender Posten.

➢ Grundsätzlich trägt der Vermieter die auf der Mietsache ruhenden Lasten.
➢ Abweichungen durch besondere Vereinbarungen möglich, z.B. Umlage der Nebenkosten oder Pauschalregelungen.
➢ Die vertraglichen Vereinbarungen bezeichnen die relevanten Nebenkostenarten, die Umlageschlüssel sowie die Abrechnungs-modalitäten.
➢ Oft erfolgt eine Bezugnahme zur Betriebskostenverordnung, die für das Wohnraummietrecht verbindlich ist – Auflistung der Betriebskostenarten. In Gewerbeverträgen können weitere Betriebs- und Kostenarten vertraglich vereinbart werden. Heizkostenverordnung gilt für Wohn- und Gewerberaum.
➢ Es wird die Kostenverteilung für Heizung und Warmwasser geregelt. Aufgrund der Energieeinsparung beträgt der verbrauchsabhängige Umlageanteil mind. 50% (max. 70%), der Rest kann z.B. nach Fläche verteilt werden.

Instandhaltung?
➢ Regelungen zu Nebenkosten sind wiederum in fast allen Mietverträgen enthalten.
➢ Zuerst ist die Umlagefähigkeit von Nebenkosten zu diskutieren. Grundsätzlich trägt der Vermieter die auf der Mietsache ruhenden Lasten. Abweichungen davon bedürfen besonderer Vereinbarung, d. h. die Umlage von Nebenkosten müssen mietvertraglich vereinbart werden. Pauschalregelungen sind ebenfalls möglich.
➢ Die vertraglichen Vereinbarungen bezeichnen die relevanten Nebenkostenarten, die Umlageschlüssel sowie die Abrechnungsmodalitäten. Häufig erfolgt eine Bezugnahme auf die Betriebskostenverordnung, die zumindest für das Wohnraummietrecht auch verbindlich ist. Diese beinhaltet einen Katalog von Betriebskostenarten. Besondere Betriebs- und weitere Kostenarten sind vertraglich zu benennen (zumindest in Gewerbeverträgen möglich)

➢ Sie sichern die Erfüllung aller Ansprüche des Vermieters aus dem Mietverhältnis.
➢ Gilt auch für Ansprüche nach Vertragsende, z.B. Schadenersatzforderungen. Max. drei Monatsmieten im Wohnraum und unbegrenzt für Gewerbe.
➢ Formen: Barkaution, Bürgschaften, Verpfändungserklärung.
➢ Barkautionen sind getrennt und verzinslich vom Vermögen des Vermieters zu bewahren.
➢ Bei Gewerbe keine Eingrenzung und wird vor Übergabe der Mietsache geleistet.

➢ Sie sollte stets im vertragsgemäßen Zustand übergeben werden, um weitergehende Absprachen und nachträgliche Baumaßnahmen zu vermeiden („mangelfrei“).
➢ Zustand ergibt sich aus einer expliziten Beschreibung bzw. nach Vertragszweck. Empfohlen: Übergabeprotokoll bzw. Protokoll nachträglicher Besichtigungen kann als Bestandteil des Mietvertrages angesehen werden und ist Grundlage für die Beweisführung bei Rückgabe.

➢ Wesentlich für beide Parteien ist der vertragsgemäße Zustand bei Überlassung der Mietsache. Die Mietsache sollte stets im vertragsgemäßen Zustand übergeben werden, um weitergehende Absprachen und nachträgliche Baumaßnahmen zu vermeiden (Übergabe „mangelfrei“).
➢ Der Zustand ergibt sich aus einer expliziten Beschreibung bzw. ersatzweise nach dem Vertragszweck (z. B. Bewohnbarkeit, Nutzbarkeit als Handelsfläche).
➢ Ein Mangel an einer Mietsache liegt vor, wenn die Tauglichkeit zum vertragsgemäßen aufgehoben bzw. erheblich eingeschränkt ist. Dies ist auch der Fall, wenn eine zugesicherte Eigenschaft der Mietsache fehlt bzw. im Verlauf wegfällt (z. B. durch LKW befahrbare Zufahrtsstraße).
➢ Rechtsfolgen bei einer entsprechenden Pflichtverletzung des Vermieters wären:
o Verpflichtung zur Herstellung eines vertragsgemäßen Zustandes bzw. Mängelbeseitigung (Erfüllung und Beseitigung des Sachmangels);
o Gewährleistungsrechte bzw. Schadensersatz wegen Nichterfüllung;
o Minderung der Miete;
o Möglichkeit einer außerordentlichen Kündigung (gegebenenfalls fristlos). Die Beweislast über den vertragsgemäßen Zustand bei Übergabe trägt der Vermieter.
o Übergabeprotokolle und auch Protokolle nachträglicher Besichtigungen sind anzuraten.

➢ Trägt der Vermieter.
➢ Ein Mangel liegt vor, wenn die Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufgehoben oder eingeschränkt ist oder Fehlen einer zugesicherten Eigenschaft bzw. im Verlauf wegfällt. Fallgruppen für Sachmängel:
o Unmittelbare Mängel an der Mietsache
o Störungen außerhalb der Mietsache am Gebäude
o Störungen außerhalb der Mietsache an Zuwegungen
o Mangelhafte Vorsorge oder Kooperation des Vermieters
o Störungen durch Dritte
o Behördliche Nutzungsbeschränkungen

➢ Ein Ausschluss von Gewährleistungsanspruch ist meistens seitens der Vermieter gewünscht (etwa durch Störungen durch Dritte), unterliegt aber gesetzlichen Beschränkungen.
➢ Kein Sachmangel, wenn:
o Der Mieter hat Kenntnis des Mangels bei Anmietung
o Der Mieter hat die Sache in grob fahrlässiger Unkenntnis des Mangels angemietet (V darf nicht arglistig verschweigen)
o Der Mieter übernimmt die Mietsache trotz Kenntnis vorbehaltlos
o Der Mieter unterlässt die Anzeige des Mangels, daher erfolgt keine Beseitigung
➢ Gewerbliche MV können Einschränkungen und Ausschluss der Gewährleistung beinhalten, wie:
o Ausschluss eines bestimmten Minderungsanspruches
o Der Minderungsanspruch kann an eine vorherige Ankündigung oder Bedingung geknüpft werden
o Minderung ist nur bei wesentlicher Minderung des Gebrauchs möglich
➢ Ein Ausschluss von sämtlichen Gewährleistungsrechten ist nicht möglich!

➢ Bei gewerblichen MV ist die Übertragung von Instandhaltungs-/Instandsetzungspflichten üblich.
➢ Folgende Bezeichnungen finden Anwendung:
o Single Net-Vertrag: Mieter trägt sämtliche Betriebskosten (z.B. Versicherungen, Grundsteuer)
o Double Net-Vertrag: Mieter trägt zusätzlich Instandhaltungskosten (=Wartung)
o Triple Net- Vertrag: Mieter trägt zudem die Instandsetzung (=Mangelbeseitigung)
➢ Letztere Variante ist in DE nur bei Globalanmietungen und langfristigen MV möglich. Im Streitfall wird individuell geprüft, inwieweit die Abwälzung der vermieterseitigen Verpflichtungen dem M zugemutet werden können. Instandhaltungsstau darf dem neuen Mieter nicht zugemutet werden oder eine werterhöhende Komplettrenovierung kurz vor Auszug.
➢ Im Wohnbereich ist das mit kleineren Schönheitsreparaturen möglich (§28 Abs. 4 Satz 3 BV), wie Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken das Streichen der Böden und der Heizkörper einschl. Heizungsrohre, der Innentüre, Fenster und Außentür von innen. Die wirksame Vereinbarung einer mieterseitigen Übernahme erfordert:
o Keinen starren Fristenplan zur Durchführung
o Keine Verpflichtung bei Ein- oder Auszug
o Keine starre Abgeltungsverpflichtung
o Keine verbindlich vorgeschriebenen Farbwahlklauseln
➢ Dazu existiert eine umfangreiche richterliche Rechtsprechung, teilweise auch für Gewerbe. Kleinreparaturen dürfen abgewälzt werden, wenn es Gegenstände mit
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häufigem Zugriff sind. Höchstgrenzen sollten mietvertraglich festgelegt werden (Normal 75 – 100€, i.d.R. 6% der Jahresnettomiete).

➢ Grundsätzlich herrscht Vertragsfreiheit bei der Bestimmung der Vertragsdauer. Möglich ist auf unbestimmte Zeit (gesetzliche Kündigungsfrist) oder bestimmter Zeitraum (keine Kündigung möglich – nur als qualifizierter Zeitmietvertrags §575 BGB möglich). Max. Vertragslaufzeit sind 30 Jahre.
➢ Im Gewerbebereich wird häufig mit Verlängerungsoptionen gearbeitet. Sie beinhalten eine einseitige WE zur Verlängerung. Die neuen Konditionen werden vorab festgelegt. Bei Auslaufen eines befristeten MV + fortgesetzter Nutzung ohne weitere Vereinbarungen hat der V binnen 2 Wochen ab Mietvertragsende ein Widerspruch einzulegen, sonst Umwandlung in ein unbefristetes Mietverhältnis.

➢ Die Beendigung erfolgt ohne explizite Kündigung automatisch am Ende der Laufzeit. Bei Wohnraummietrecht nur bei echten Zeitmietverträgen möglich. Alternativ beendet das Mietverhältnis ein wirksames schriftliches Kündigungsschreiben. Eine ordentliche Kündigung vom V im Wohnraummietrecht möglich, wenn:
o Berechtigtes Interesse nach $573 BGB
o Zugang spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats
o Kündigung zum 01. des übernächsten Kalendermonats
o Andere Kündigungsfristen bei langen Mietzeiten (5 Jahre und 8 Jahre + 3 Monate)
➢ Im Gewerberaummietrecht: weniger Einschränkungen. Normal muss der Zugang spätestens am 3. Werktag für den Ablauf des nächsten Kalendervierteljahres erfolgen.

➢ Eine außerordentliche Kündigung erfordert gewisse Sondertatbestände, die im BGB genannt sind, i.d.R.:
o Besonders schwerwiegende Veränderungen des Leistungsgefüges
o Unzumutbarkeit der Fortführung des Mietverhältnisses
➢ Eine außerordentliche befristete Kündigung erfolgt bei weniger schwerwiegenden Leistungsstörungen.

➢ Eine außerordentliche fristlose Kündigung erfolgt bei:
o Der Mieter verletzt Rechte des V (Nutzungsüberlassung an Dritte trotz Abmahnung)
o Schuldhafte Verletzung der vertraglichen Pflichten
o Mietrückstände
o Nicht (rechtzeitige) Gewährung des Gebrauchs der Mietsache durch den V
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o Gesundheitsgefährdender Beschaffenheit der Mietsache
o Nachhaltige Störung des Hausfriedens
➢ Diese Tatbestände und deren Folgen führen regelmäßig zu Rechtsstreiten, sodass eine frühzeitige juristische Bewertung und Beratung empfehlenswert sind.

➢ Auch die Rückgabe ist mietvertraglich zu regeln. Bei Beendigung ist der M zur Rückgabe der Mietsache verpflichtet. Dem V muss der unmittelbare Besitz eingeräumt werden, eine bloße Besitzaufgabe des M genügt nicht. Bei Fehlen von untergeordnetem Zubehör hat der M seine Rückgabepflicht grundsätzlich erfüllt, aber eine SE-Pflicht bleibt bestehen.
➢ Grundsätzlich besteht die Verpflichtung des Mieters, die Mietsache in dem Zustand zurückzugeben, in dem die Übergabe erfolgte. Das Übergabeprotokoll erlangt zu Beginn der Mietzeit eine hohe Bedeutung. Spätere mieterseitige Um- bzw. Einbauten sind zu ersetzen. Schäden über die vertragsgemäße Abnutzung hinaus sind zu ersetzen. Eine wirksam vereinbarte und vom M nicht übernommene Instandhaltungs- und Instandsetzungspflicht führt zu Ansprüchen des V.

➢ Die Ansprüche aus nicht vertragsgemäßer Rückgabe werden nur bei hinreichender Dokumentation durchsetzbar. Ein V darf bei Mängeln die Mietsache nicht vorbehaltlos zurücknehmen. Streitigkeiten zur Rückgabe erfordern:
o Beweiskräftige Feststellung des Zustandes durch den Vermieter
o Fotos, Videos, Zeugenaussagen von Sachkundigen
o Privatgutachten durch einen öffentlich bestellten und vereidigten Gutachter
o Bei erheblichen SE-Forderungen des V: selbstständiges Beweissicherungsverfahren
➢ Die Beweisführung und Kostenberechnung sind im gewerblichen Bereich – im Gegensatz zum Wohnbereich – oft sehr komplex.
➢ Beispiel: Beschädigung der Böden/ Wände durch schwere Fahrzeuge. Ist eine Nachnutzung möglich?

➢ Klassisch – Umfassung aller Tätigkeiten, die der fortlaufenden Erhaltung und wirtschaftlicher Nutzung der Immobilie dienen
➢ Modern – Beinhaltet zusätzlich das Kostenmanagement, die Flächenoptimierung, Serviceangebote und Entwicklungsstrategien
➢ Passives Management: Immobilienverwaltung, Wohneigentumsverwaltung
➢ Aktives Management: Facility Management, Portfoliomanagement oder Corporate Real Estate Management